遗失物制度研究

蒋拯(贵州省建设厅办公室)


引 言

人们在不断追逐财富的过程中，遗失既得物的情形时常会发生，而且有时遗失的物品还很贵重。如果仅通过加强人们的谨慎以避免物品遗失，这也不能绝对避免物品被遗失。于是，必须作一定的制度安排以解决遗失物法律关系。罗马法最早规定了遗失物拾得所有权归属及其相关问题。依据罗马法，无论经过多长时间，拾得人对拾得物不仅不取得所有权，而且遗失人在拾得人不予返还时，将保有对拾得人提起诉讼以收回遗失物的永久性权利。拾得人须交付其所拾得之原物，以他物代替或变价作赔，均不得允许，此即罗马法所谓不取得所有权主义。①而现代西方国家一般都规定了拾得人费用偿还请求权和报酬请求权，并且采取无人认领时遗失物归拾得人所有的作法。我国等一些社会主义国家则规定无人认领时遗失物归国家所有，只规定费用请求权，而不规定报酬请求权。
我们小时候受到的教育是，在马路边捡到一分钱都要交给警察叔叔。民法通则第79条规定了拾得人的费用请求权，未规定报酬请求权。而按我国现行有关规定，如果遗失物最终无人认领，应归国家所有。我国的这一作法在严格的社会主义计划经济年代有一定的合理性。而如今，我国的市场经济体制已基本确立，国家已采取公有制为主体、多种所有制共同发展的基本经济制度。在这一背景下，人们追求财富成为正当，时间就是金钱，追求投入与回报的和谐，甚至可以说，根据马克思主义经济基础决定上层建筑的理论，人们的道德标准及其价值取向也发生了相应的变化。我们不应固守昔日的戒律而忽视制度的更新。就我国的现有规定而言，它要求人们不讲报酬，这在市场之地是难以通行的。市场经济的民事主体无疑是经济人，如果不赋予拾得人以报酬请求权，拾得人的投入得不到回报，其结果是，人们干脆不去拾取（而许多遗失物，若无人即时拾取并呵护，其价值会很快丧失，如遗失的电脑被水淋就必坏无疑），或者隐而不交。这样，我们从用高标准的道德要求人们出发，得到的却是对道德的曲解，却使遗失人和拾得人的利益得不到应有的保护，无法平衡他们之间的利益。不合实际的要求变成法律，这本身违背了马克思主义的相关原理。而国家取得无人认领遗失物的所有权，这一作法也有缺陷：第一，“收归国家所有”的提法是有缺陷的，这种提法本身是一个误会①（本文将予以论证）；第二，拾得人在拾取并保管遗失物过程中付出了劳动。在遗失人不于规定期间认领时，遗失物应被视为抛弃物而由拾得人依先占理论取得所有权②，这是对拾得人应有权利的尊重，也可视为一种奖赏；第三，无人认领时归国家所有的作法成本过高，不利于财产的社会化利用。
如此，则与拾金不昧、知恩图报的道德追求相一致。而无人认领时遗失物问题则变为财产处理问题，其不再是道德问题。若要强调道德与法律的紧密性，也可认为报酬请求权是知恩图报的必然结果，而无人认领遗失物归拾得人所有则是褒善之举。这样，道德和法律仍是和谐相处的。有人认为，拾得人取得报酬和于无人认领时取得所有权有违拾金不昧的道德传统，这种简单主义的作法是极其有害的。
笔者认为，我国应规定拾得人费用偿还请求权、报酬请求权以及拾得人附条件取得所有权的权利，应规定公安机关作为遗失物管理机关。当然，也要对拾得人、遗失人、遗失物管理机关的法律地位作出规定。
本文利用现实主义、实用主义的方法对我国遗失物制度作出深刻的检讨，通过中外制度的比较，进行相应的道德分析和经济分析，并对遗失物制度的疑难问题进行探讨，企图为完善我国遗失物制度作出较为详尽的论证，期盼有益于我国遗失物立法。


第一部分 遗失物制度总论

一、 遗失物的概念及其构成要件

学者对遗失物所作的定义各不相同。王泽鉴先生认为：“遗失物者，指无人占有，但为有主之动产。”①史尚宽先生认为：“遗失物，谓不属任何人占有，而未成为无主之物。”②谢在全先生认为：“遗失物者，系指非基于占有人之意思而丧失占有，现又无人占有且非为无主之动产。”③大陆学者高飞先生认为：“遗失物是指有权占有人非出于已意而丧失占有，于被拾得前又无人占有的有主动产。”④在上述各种定义中，笔者认为，王泽鉴先生及史尚宽先生所下定义正确而周全。谢在全先生所下定义不周全之处在于：第一，即使基于有权占有人的意思而丧失占有，对所有人也有可能构成遗失。比如，借用人私自抛弃的借用物对所有人而言当然是遗失物；第二，即使基于无权占有人的意思而丧失对标的物的占有，对所有人也有可能构成遗失。比如，小偷在被追逐过程中抛弃的盗窃物，对所有人而言不妨构成遗失物。⑤高飞先生看到了谢先生定义的第二个缺陷，但却继承了第一个缺陷，扩展了第二个缺陷。因为不管是基于有权占有人还是无权占有人的意思而丧失占有，都可能会有造成所有人遗失该标的物的情形发生。
从王泽鉴先生对遗失物所下的定义，可推知，遗失物的构成要件有：
（一）、须为有主的动产。遗失物不是无主物，遗失物是有人所有而现却无人占有而已，无人占有不同于无人所有，而无主物是先占的客体。同时，只有动产才会遗失，不动产的位置是特定的，即使被他物掩盖仍不算是遗失，权利也不存在被遗失的情形。有人认为此项动产尚须为法律所不禁止的流通物，否则不属遗失物⑥，笔者认为不妥。因为，即使是枪支遗失了，也无妨使枪支成为遗失物，只不过对这一特殊的遗失物要作特殊处理而已。
（二）、须占有人丧失占有。占有状态是否丧失，应依客观情形及社会观念而定，仅于一时不能实行管领力，不能称为丧失占有。如手上的物品从高楼落下，自家动物进入他人领地，应允许所有人或占有人寻回，不能称为遗失物。于自己居住的房屋内（包括自有房和租借房）忘记置于何处的物品也不是遗失物，因为物品仍处在权利人的管领之下。占有的丧失，是否由于占有人的疏忽，在所不问。直接占有人或占有辅助人抛弃占有物而未经占有人或其主人同意，对间接占有人或主人而言，均属丧失占有。在城市人群拥挤之处失落钻戒，可以断定马上构成遗失。
（三）、须无人占有。这是指丧失对物的占有，不为任何人所占有而言，其原因是什么，在所不问，若有人占有则非遗失物。对此，有三种情形值得注意：第一，所有人忘于他人住所、宾馆、出租车上的物品仍属有人占有，不管该住所主人、该宾馆管理人员、该出租车司机是否知道物主的物品已忘置于已处，仍是遗忘物品的占有人；第二，盗赃物是原占有人丧失占有之物，但盗赃物仍在盗赃实施人控制下时，对原占有人而言不是遗失物。若盗赃实施人又丧失占有，则对原占有人而言，盗赃物变为遗失物；第三，误取误占物，是指因错误取走而占有他人之物。取走他人之物是一种侵权行为，尽管误取误占物脱离了原主的占有，但却立即被误占人占有，故不是遗失物。
由遗忘物、盗赃物、误取误占物不是遗失物可知，遗失物必有原占有人丧失占有的情形发生，有一个阶段该物品处于无人占有的状态，遗失物采取“占有—无人占有”模式。而遗忘物、盗赃物、误取误占物的占有变动是衔接的，其占有变动过程中不存在无人占有的状态，即采取“占有—占有”模式，正是这一占有的产生导致了前一占有的丧失，这是区分遗失物与这三者物的要义之所在。
值得一提的是，具备上述构成要件的物品自然成为遗失物，可称为一般遗失物，若该物品还具有一定的个性特征则可称为特种遗失物。一般遗失物易于把握，故下文就特种遗失物进行论述。

二、 特种遗失物

（一）、动物。动物分为家养动物和野生动物，野生而无人管领的动物是无主物，不得成为遗失物，而家养动物和捕获的野生动物则可成为遗失物。台湾“民法”第791条规定动物偶至他人地内，应允许该动物占有人寻查取回；第964条规定：对动物的管领力仅一时不能实行的，视为尚未丧失占有。作这种规定是合理的，我们知道，动物虽然愚昧，但却知道归路，动物具有一定的记忆特性，这是不争的事实。若动物逃脱后，占有人放弃对动物的追索，则该动物成为遗失物。经驯养的野生动物被放归自然，则成为无主物。若动物出走路途遥远而不知归路，则无疑成为遗失物。拾得动物后的饲养费用可请求遗失人偿还，看护遗失动物期间所产幼仔的所有权归遗失人所有。
（二）、金钱。金钱遗失后，若被拾得人处分，遗失人不得请求返还该金钱，但对拾得人有不当得利请求权。若该金钱未被动用，当然可要求返还原物。
（三）、有价证券。有价证券代表一定的权利，但它不是权利本身，是否为动产，尚需就个别情形而定。可以肯定，无记名证券是动产，无记名证券的价值与票面金额应是相同的。而记名有价证券对权利人而言代表着一定的权利，是一定价值的体现，但遗失后，权利人可以通过挂失止付、公示催告、除权判决等程序而使之一文不值。因此，在规定拾得人报酬请求权的国家，拾得无记名有价证券的报酬比拾得记名有价证券的报酬要高，而拾得记名有价证券后，有时一分报酬都不会得到。
（四）、证书。证书对其权利人是有价值的，但对拾得人则无使用价值可言。在规定报酬请求权的情形，因证书的价值无法评估，故难以适用报酬的比例给予拾得人以报酬，故给相当酬谢即为已足①。
（五）、经登记之物及留有通信地址之物。前者如在有关机关登记的汽车，后者如写有物主通信地址的物品。该两种物特殊之处在于拾得人若依物品上的信息，很快能查找到失主的下落。拾得人应积极与失主联系。在采取无人认领则归拾得人所有的国家，拾得人若不积极寻找失主而企图等待招领期间经过而取得所有权，可推定拾得人有违反善良风俗的情形存在，当然能发生一定的阻碍作用。如德国民法典第973条第一款规定：拾得人向主管行政机关报告拾得物后六个月期满，即取得对拾得物的所有权，但事前拾得人已知有受领权利人的除外。
（六）、枪支弹药。枪支弹药是禁止私人持有的物品，但这无碍枪支弹药成为遗失物，只是拾到后应当立即上交公安机关，若遗失人及时前来认领，在审查持枪证等证件后应返还遗失人。依据我国刑法第128条的规定，私藏枪支弹药构成犯罪。在规定拾得人报酬请求权的情形，应认为拾得人可请求一定的报酬。只是这一报酬只需酌情给付即可，不可按枪支弹药的价值比例给付。在规定拾得人附条件取得拾得物所有权的国家，拾得人也不可依此取得枪支弹药所有权。
值得一提的是，国家财产当然可以成为遗失物（本文将予以论证）。

三、 遗失物与相关概念的区别
（一）、遗失物与遗忘物的区别
我国刑法规定了侵占遗忘物罪，这是我国唯一提到遗忘物的法律文件。有些刑法学者认为，在坚持罪刑法定原则的情形下，对侵占遗失物情节严重的行为不予定罪有欠公允，如陈兴良先生认为侵占遗失物拒不交出情节严重的行为应予定罪，应作扩张解释将遗忘物与遗失物认为是同一物，不存在区别，①并认为在国外或其他地区刑法与民法上并无遗忘物与遗失物的区分。②笔者认为，这一说法与事实不符。现分析如下：
1、遗忘物指物主遗忘于他人私宅或车船飞机上之物。③瑞士民法典第722条第三款、德国民法典第978条实际上对遗忘物作了规定，并且对遗忘物作出了与遗失物不同的处理。瑞士民法典第722条规定拾得“遗失物”的人有报酬请求权，而拾得“遗忘物”的人则无报酬请求权。德国民法典第978条规定行政机关或交通机构的公务员拾得遗忘物，不享有报酬请求权，其他人拾得价值不低于100马克的遗忘物的，其报酬是拾得同价值遗失物的报酬的一半，而拾得价值低于100马克的遗忘物则无报酬请求权。另外，德国民法典规定遗失物的拾得人向行政主管机关报告拾得物后六个月期满无人认领，拾得人取得对拾得物的所有权，而遗忘物在公告中规定的期限届满后经过三年，如果无人申报权利，需经拍卖后依具体情形分别归帝国国库、州国库、乡镇或者经营该交通机构的私人所有。可见，瑞士、德国对遗忘物和遗失物是区别对待的。值得一提的是，有的国家的遗忘物仍套用“遗失物”这一俗语，但这并不说明遗忘物在该国就不存在，这只是一个形式与实质的问题而已。
2、遗忘物不同于遗失物的一个明显之处在于,遗失物须有丧失占有而无人占有的情形发生，而遗忘物则从未处于无人占有状态。在占有变动模式上，遗失物为“占有—无人占有” 模式，而遗忘物采取“占有—占有”模式，正是遗忘物物主的遗忘行为造成场所管理人对遗忘物自动取得占有，不管管理人是否发现并拾取遗忘物。而遗失物的拾得人必须有发现并占有遗失物的行为。可见，遗失物拾得人地位是拾得人主动为之的结果，而遗忘物控制人的地位则是由物主的行为造成的。
正是不管遗忘物是否被场所占有人发现，遗忘物都是在遗忘场所占有人的实际控制之下，遗忘物从未处于无人占有的情形。由此可见，乘客的钱包掉在汽车里，虽然物主失去了控制，但尚处在司机控制范围之内，司机有权也有责任保管车内的一切财物。因此，其他乘客背着司机将钱包拿走，实属于盗窃，而不是拾得遗失物。①可见，在车、船、飞机上以及他人私宅中拾到物品应当交给该场所占有人，拾取人无权索权报酬，若不移交给场所占有人则其行为属于偷盗行为。当然，在公共场所（例如车站售票大厅、车站候客室、车站厕所）忘置之物，因众人出入，事实上场所占有人管领力殆不存在则为遗失物。②遗忘物的定性是以场所占有人获得占有的方式而定，只要是他人遗忘带走之物都是遗忘物，而不管遗忘物主是否知道遗忘于何处，是遗忘还是遗失。当然，在招领方式上，遗忘物与遗忘物应采用相同的程序。
3、遗忘物是物主遗忘于他人私宅或车、船、飞机上之物。细察而言，乘客乘坐车、船、飞机，运输人有义务将乘客及其随身携带而未托运的物品安全运达目的地。乘客下车、船、飞机时，乘运人应当提醒乘客带走随身携带的物品，这是运输合同附随义务的应有之义。乘客遗忘物品，运输人很难说一点责任也没有。当然，承运人未提醒乘客带走物品不应造成承运人违约，但承运人有义务代替乘客保管物品(待其前来认领)或交有关招领机关。正是基于这一根据诚实信用原则而产生的附随义务，承运人保管遗忘物就不能说是无因管理，①笔者的这一理论可称为“占有人附随义务说”，故遗忘物占有人无权向前来认领遗忘物的人索取报酬。当然，因保管遗忘物而产生的必要费用，占有人有权请求补偿。而在郑玉波、史尚宽先生采“占有人无因管理说”的情形下，遗忘物占有人也无权向物主索取报酬，这是无因管理的应有之义。
遗忘物主不知其物是遗失还是遗忘，或不知遗忘于何处，并不能改变遗忘物的法律地位。在遗忘物主采用悬赏广告进行寻物的情形下，遗忘物场所占有人无权按悬赏广告索取报酬。按照笔者的“占有人附随义务说”或郑、史先生的“占有人无因管理说”，不负报酬是应有之义。因为，一个旨在实现正义的法律制度，会试图在自由、平等和安全方面创设一种切实可行的综合体和和谐体以实现社会正义。②

（二）、遗失物与抛弃物的区别
抛弃，是指依权利人的意思表示，使物权归于消灭的单独行为。抛弃物权，一般应依一定的方式，才产生抛弃的效力。抛弃动产物权，如所抛弃的是所有权，除须有抛弃的意思表示外，还须抛弃对该物的占有（这是抛弃的表征）③。抛弃物则指被抛弃所有权的物。由此可见，抛弃物与遗失物的区别是：
1、抛弃物是无主物，遗失物是有主物。
2、遗失物若被物主抛弃，也即遗失物权利人追加放弃对遗失物的权利后，遗失物则转变为抛弃物。在规定招领期届满时无人认领的遗失物归拾得人所有的法律制度下，正是采用了“视为抛弃物”从而由拾得人取得所有权的理论。可见，“视为抛弃物理论”在处理无人认领遗失物问题上功劳至巨。
3、遗失是事实行为，抛弃是法律行为。无民事行为能力的所有人将物抛弃，不成立所有权的抛弃，仅生占有丧失的结果，构成遗失物。因此，无民事行为能力人可以成为遗失人，不能成为抛弃人。直接占有人将物抛弃，对作为间接占有人的所有人构成遗失。有行为能力的所有人抛弃其物，而其所有权抛弃的意思表示错误被撤销者，仍溯及地成为遗失物。①4、遗失物要求占有人丧失占有而现又无人占有的状态出现，而抛弃物则只要求权利人有抛弃的意思表示，并不要求物品被抛弃后一定出现无人占有的情形。比如甲的物品被乙、丙租用（乙、丙是直接占有人），只须甲作出抛弃所有权的意思表示，该物品对乙丙而言就是被甲所抛弃之物。
福建省福州市人民政府


福州市人民政府关于印发《福州市经济适用住房管理办法》的通知

榕政综〔2008〕181号


各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：
《福州市经济适用住房管理办法》已经市政府2008年第22次常务会议研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年九月二十四日

福州市经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步改进和规范经济适用住房制度，加强我市经济适用住房建设、供应和管理工作，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市五城区。
第三条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭年收入、住房状况符合福州市人民政府规定条件的城市居民家庭。
第四条 福州市房地产管理局（以下简称市房管局）负责经济适用住房工作的指导、协调和监督；市住房委员会办公室负责全市经济适用住房管理的具体工作。
市发改委、市财政局、市监察局、市国土局、市规划局、市建设局、市民政局、市物价局、市土地发展中心、市房地产交易登记中心等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
各区房管部门会同有关街道（镇）做好经济适用住房的初审、复核和调查核实工作。


第二章 优惠政策
第五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第六条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第七条 个人购买经济适用住房申请贷款时，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具经市房管局批准的《经济适用住房申请审批表》。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。

第三章 建设管理
第八条　经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第九条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业。参与经济适用住房项目招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，降低成本，提高住宅建设整体水平。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
第十一条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。具体可分为45平方米和60平方米两种户型标准，由市规划局在审批建设项目规划方案时予以控制。

第四章 价格管理
第十二条 经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。
第十三条　经济适用住房价格实行政府指导价。其销售基准价格及浮动幅度，由市物价局按照国家、省有关规定实施成本监审并在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上提出具体意见报市政府批准后公布执行。
第十四条 经济适用住房销售由开发建设单位按照市政府相关规定实行一房一标价，销售平均价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第五章 申购和售后管理
第十五条 购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。在同等条件下，二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭、市级以上劳动模范家庭可优先申购经济适用住房。
第十六条 经济适用住房原则上按以下标准配售：两代以上（含两代）家庭或三人以上(含三人)家庭配售建筑面积60平方米左右户型，一代家庭配售建筑面积45平方米左右户型。
第十七条 购买经济适用住房的申请人必须同时具备下列条件：
(一)申请人具有我市五城区城镇户口（农村村民和农村集体经济组织成员除外），并在我市工作、居住；
(二)在我市五城区落户时间满3年；
(三)家庭年收入符合市政府公布的当年低收入家庭收入标准；
(四)家庭人均住房建筑面积低于市政府公布的当年经济适用住房保障对象的家庭人均住房建筑面积标准。
申请人未婚的，还必须年满40周岁；申请人已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。
与申请人在同一户口本的家庭直系亲属(指配偶、父母、子女，以下简称“直系亲属”)的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。
申请人虽无住房，但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的，该申请人不属无房户。
申请人结婚满三年，申请人与其配偶均无住房，且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已连续满三年的，该申请人可视为无房户，其父母或者子女的年收入、住房建筑面积可不合并计算。
申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的，该家庭直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。
第十八条 申请人有下列情形之一的，不得申请购买经济适用住房：
(一)通过购买商品房取得我市五城区户籍的；
(二)申请之日前5年内购买或者出售商品房的；
（三）申请人或者其配偶已享受过政府优惠价政策性住房的；
(四)申请人与配偶已离异，但离异时间不足2年的；
(五)申请人与配偶离异时间虽满2年，但在离异前一方已享受过政府优惠价政策性住房的；

（六）申请人虽已建立住户公积金帐户，但该帐户未建立于市本级的。
第十九条 申请购买经济适用住房应提交下列材料：
(一) 申请人与合并计算年收入、住房建筑面积的直系亲属的身份证和户口簿；已婚的提供结婚证；离异的提供离婚证、离婚协议及未成年子女抚养证明；未婚或丧偶的提交具结书。
(二)申请人户籍所在地街道办事处（镇政府）开具的非村民或非农村集体经济合作组织成员的证明。
(三)申请人和直系亲属实际居住地社区（居委会）开具的现住房证明；有工作单位的还需提交单位开具的有无分配住房的证明。
(四)申请人和直系亲属上一年度收入证明(工资收入含基本工资、各类补贴或其它收入，由所在单位提供)；上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；无工作单位的，提供失业证或由居住地地社区（居委会）和街道办事处开具的无业和实际收入情况证明；个体工商户，提供经营执照、上年度个人所得税及相关税收缴交凭证。
(五)申请人已建立住户公积金帐户的，提交住户公积金缴存凭证；未建立住户公积金帐户的，由工作单位开具住户公积金的相关证明。
（六）二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭或市级以上劳动模范家庭，提供相关证件。
第二十条 申请购买经济适用住房按下列程序办理：
（一）申请：申请人向现居住所在地的街道办事处或镇政府提出申请，填写申请表并提交相关资料，办理经济适用住房申购登记手续。
（二）初审公示：街道办事处或镇政府应当自接到申请之日起20个日内对申请人户口、收入、落户年限、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实。申请人及有关组织或个人应当接受调查，如实提供有关情况。街道办事处或镇政府调查核实后应就申请人是否符合申请条件提出初审意见,并将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、工作单位等情况在申请人所居住的社区进行公示，公示期15日。任何组织或个人对公示情况有异议的，应当书面向街道办事处或镇政府提出，街道办事处或镇政府应当自接到书面异议之日起10日内重新调查核实。经公示无异议或异议不成立的，街道办事处或镇政府应当签署意见并将申请资料提交申请人户籍所在地的区房管局（马尾区房管所）。
（三）复核：各区房管局（马尾区房管所）应当自收到初审材料之日起10个日内对申请人及其直系亲属在所辖区内的家庭住房状况进行查档核实，开具书面查档证明，提出是否符合申请条件的审核意见，并将经复核符合申请条件的申请人的申请材料报送市房管局。经复核不符合申请条件的，区房管局应当书面通知申请人，说明理由。申请人对复核结果有异议，可以向区房管局（马尾区房管所）或市房管局申诉。
（四）批准和公示：市房管局在接件后将相关申请人及其直系亲属的身份信息转房地产档案管理机构对申请人及其直系亲属的住房状况进行查档核实，经查档并经审查符合经济适用住房保障条件的申请人，在《福州日报》和市房管局网站上公示，公示期15日，有异议的组织和个人，应当书面向市房管局提出，市房管局应当在接到异议后转各区房管局（马尾区房管所），由各区房管部门会同有关街道办事处或镇政府在10个日内重新调查核实并将核实结果上报市房管局。通过审核及公示无异议的申请人，市房管局批准其购房资格。
（五）确定选房顺序：市房管局根据经济适用住房建设进度和对申请人的评分情况，对经批准的同一批次申请人，通过公开摇号的方式，确定选房顺序。
（六）选房：申请人按照已确定的选房顺序，到经济适用住房开发建设单位办理选房和购房手续。申请人未按时前往选房或选房后放弃购房的，取消其本次购房资格，2年内不得重新申请经济适用住房。符合经济适用住房申购条件的申请人只能购买一套经济适用住房。
（七）申请人在办理经济适用住房销售合同登记备案时，应提交经市房管局批准的《经济适用住房申请审批表》。
第二十一条 对符合经济适用住房申请条件的申请人，由市房管局在经房地产档案管理机构对申请人及其直系亲属住房情况查档核实的基础上，对申请人家庭的现住房面积、落户时间以及困难情况等按下列标准进行评分，以各项评分累加后的总分数高低确定申购批准顺序。
(一)按现住房人均建筑面积评分：无房户计60分；4平方米以下(含4平方米)计50分；4平方米以上，6平方米以下(含6平方米)计40分；6平方米以上，12平方米(含12平方米)以下计30分。
(二)按户口落户我市五城区年限评分：以申请人或同一户口本内直系亲属中落户时间最长的进行计分，每年按1分累加，未满1年按1年计算，每户最高分为30分。集体户原则上不计分，如其已婚，则可以从婚后落户于我市五城区的时间开始计分。
(三)对二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭或市级以上劳动模范家庭，每户加10分；同时具备以上两种或两种以上情形的，不重复加分计算。
第二十二条 《福州市经济适用住房销售管理若干规定（试行）》（榕政综[2007]146号）颁布施行（2007年6月7日）以前购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满5年后，方可上市转让；2007年6月7日以后购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证后，并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让。
第二十三条 凡上市转让的经济适用住房，同等条件下政府有优先收购权。经济适用住房在转让时，转让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。上市转让办法由市房管局另行拟定报市政府批准后实施。
第二十四条 个人购买的经济适用住房限于自住，不得出租或出借，购房人必须在交房后一年内入住，原承租公房的，入住时应当退出承租的公房。购房人在入住后应向经济适用住房小区物业管理单位和经济适用住房所在地的区房管部门提出办理入住鉴证的申请，各区房管部门通过核对购房人缴交水电费、物业费、煤气费情况以及入户调查等方式，审查购房人入住情况并签署意见。办理经济适用住房产权登记时，购房人应提供经区房管部门核准的入住鉴证。购房人未在规定时间内入住，或将住房出租、出借的，责令其退出已购住房，并由开发建设单位收回已售的住房。开发建设单位与购房人签订的经济适用住房销售合同应按上述规定明确相关条款。
第二十五条 经济适用住房项目开发单位在供应销售前，必须将供应销售方案报市房管局审核。经济适用住房项目当年未销售完的剩余房源转入下年度销售。
第二十六条 产权登记部门应当在经济适用住房产权登记簿及产权证中注记“经济适用住房”、“划拨土地”等字样。
第二十七条 经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按规定标准缴纳。
第二十八条 驻榕部队和在榕中央直属、省直属系统以及市直单位利用自有土地开发建设经济适用住房应按照属地原则，统一纳入福州市经济适用住房建设管理范围，其销售方案、销售对象等应按有关规定经福州市相关主管部门审核批准后，方可出售。利用自有土地开发建设的经济适用住房可优先面向符合经济适用住房申购条件的本单位职工出售，剩余部分由市房管局统筹安排，按我市经济适用住房有关规定组织销售。

第六章 监督管理
第二十九条 按照属地管理的原则，各区及相关街（镇）应加强对已入住经济适用住房小区的后续监督管理。
第三十条 对弄虚作假，采取欺骗方式取得购房资格的，由市房管局永久性取消其购买保障性质的政策性住房的资格；已购经济适用房的，责令其退出已购住房，注销购房合同。对出具虚假证明的单位，由其上级主管部门或监察部门追究单位主要领导和相关人员的责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 政府机关及有关单位工作人员在经济适用住房管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，将依法追究其行政和法律责任。
第三十二条 本办法自颁布之日起施行。原《福州市经济适用住房销售管理若干规定（试行）》（榕政综[2007]146号）同时废止。