玉林市人民政府关于印发玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法的通知
广西壮族自治区玉林市人民政府
玉林市人民政府关于印发玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法的通知
玉政发〔2003〕52号
各县（市）区人民政府（管委），市政府各委办局：
《玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法》已经市二届人民政府第七次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
玉林市人民政府
二OO三年九月十九日
玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房地产开发活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》（建设部2000年第77号令）等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内从事房地产开发活动，实施房地产开发监督管理，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施、房屋建设的行为。
第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府统一管理，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 房地产开发应当符合国家的产业政策，建设规模应当与国民经济、社会发展水平相适应，鼓励和扶持普通居民住宅建设，适当开发建设高档房地产项目。
第六条 房地产开发应当执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜。
禁止使用文教、卫生、体育、市政公用设施、园林绿地等公用事业用地进行房地产开发。
第七条 玉林市建设局是本市城市房地产开发主管部门，对本市城市规划区内的房地产开发工作实施监督管理。其主要职责是：
（一）贯彻执行城市房地产开发管理的法律、法规、政策和有关规定；
（二）负责编报本市房地产开发的发展规划和年度计划，报市人民政府批准后组织实施；
（三）负责房地产开发项目工程质量的监督检查和综合验收；
（四）负责房地产开发企业的资质管理；
（五）负责房地产开发项目转让的管理；
（六）协调有关部门在房地产开发管理中的关系。
第八条 计划、城市规划、国土资源、房产管理、工商行政管理等有关部门按照各自的职责分工，做好房地产开发管理工作。
第二章 开发企业设立
第九条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第九条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第十一条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本办法第九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件的不予登记，并应当说明理由。
市工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取市房地产开发主管部门的意见。
第十二条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）市房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
第三章 房地产开发企业资质管理
第十三条 房地产开发企业应当按照本章规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第十四条 开发企业按照条件分为一、二、三、四共四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：
（一）一级资质：
1、注册资本不低于5000万元；
2、从事房地产开发经营5年以上；
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9、未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：
1、注册资本不低于2000万元；
2、从事房地产开发经营3年以上；
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9、未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1、注册资本不低于800万元；
2、从事房地产开发经营2年以上；
3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%；
5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8、未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1、注册资本不低于100万元；
2、从事房地产开发经营1年以上；
3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7、未发生过重大工程质量事故。
第十五条 新设立的开发企业应当自领取营业执照之日起30日内向市房地产开发主管部门提出申办资质申请。
市房地产开发主管部门应当在收到申请后10日内提出初审意见，呈报自治区房地产开发主管部门核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证 书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第十六条 开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向市房地产开发主管部门提出核定资质等级申请。市房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩予以初审或核定相应的资质等级。
（一）一级资质由自治区房地产开发主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
（二）二、三级房地产开发企业资质，由市房地产开发主管部门提出初审意见，报自治区房地产开发主管部门审批。
（三）四级房地产开发企业资质，由市房地产开发主管部门审批，报自治区房地产开发主管部门备案。
第十七条 申请核定资质等级的开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资产负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明。
第十八条 经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第十九条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第二十条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第二十一条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第二十二条 开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发主管部门应当将开发企业资质年检结果向社会公布。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
第四章 房地产开发建设
第二十三条 市房地产开发主管部门应当根据本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，会同计划、城市规划、国土资源等部门编制本市房地产开发发展规划，报市人民政府批准后实施。
第二十四条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第二十五条 土地使用权出让或者划拨前，市城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当会同有关部门对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第二十六条 房地产开发项目必须建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
对资本金达不到规定标准，违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目。
第二十七条 房地产开发项目建设用地方式按下列规定确定：
（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应；
（二）经济适用房、廉租房等福利性住宅和城市基础设施、公用设施建设用地通过划拨方式供应。
第二十八条 开发企业应当在土地使用权出让合同签订后或者取得划拨土地使用权批准文件后的1个月内，与市房地产开发主管部门签订房地产开发项目合同。
房地产开发项目合同应当载明市房地产开发主管部门对项目建设的要求，应当承担的对项目提供基础设施配套等条件的责任，以及开发企业应当承担的基础设施和配套公用设施的建设责任等内容。
未签订房地产开发项目合同的，城市规划行政主管部门不得核发《建设工程规划许可证》。
开发企业应当在签订房地产开发项目合同的同时，到市房地产开发主管部门领取《房地产开发经营手册》。
第二十九条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第三十条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的房地产开发项目，可以由市房地产开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托开发企业自行完成。
开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当在开工前将项目前期工作的完成情况报市房地产开发主管部门审核备案。
第三十一条 开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目性质和规划设计；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并报市房地产开发主管部门备案。
第三十二条 开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的工程质量承担责任。
第三十三条 房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，n可交付使用。不经综合验收或者验收不合格的，开发企业不得交付使用，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
房地产开发项目竣工后，开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出综合验收申请。开发主管部门应当在收到申请后30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、建设、市政、园林、环卫、规划、房产、消防、人防等有关部门和单位进行综合验收。
第三十四条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十三条的规定和下列内容要求进行综合验收：
（一）城市规划设计要求是否落实；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施是否建设完毕；
（三）单项工程的工程质量是否符合国家的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）物业管理是否落实；
（六）房地产开发项目合同中约定的其他要求。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。
第三十五条 参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第三十六条 房地产开发项目验收合格后，开发企业应当将该项目的有关资料报送开发主管部门，并提供给物业管理单位。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定和合同的约定承担相应的质量责任。
第三十七条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市房地产开发主管部门备案。
第五章 附 则
第三十八条 违反本办法规定的，按有关法律、行政法规处罚。
第三十九条 在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发活动，实施房地产开发监督管理，参照本办法执行。
第四十条 本市所辖各县、市可参照本办法执行。
第四十一条 城市规划区内集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发建设。
第四十二条 本办法由市房地产开发主管部门负责解释。
论转让信用证下开证行付款条件
居松南
摘要： 信用证付款的条件是单证一致原则，但是转让信用证的具体运行情况和不可转让信用证相比发生许多变数，第二受益人直接向开证行递交的单据，将不能和原信用证相符。在此情况下，开证行无权对因转让产生的不符宣称单证不符，而同样应当在UCP500规则允许的范围内承担相应的付款责任。
关键词：转让信用证；付款责任；UCP500；第二受益人；单证一致
信用证作为一种国际贸易支付工具已经熟练地为各国所使用。信用证的适用在实务操作以及法律的适用上也已国际商会跟单信用证统一惯例（UCP500）为基础。世界上除了美国的统一商法典对信用证做出了一些规定以外，几乎所有的其他国家都把UCP500作为构件信用证法律关系的基础，并以此来明确相关各方的权利义务关系。
我们在探讨信用证各方的义务和信用证的运行时，实际考察的角度是一张标准的信用证。按照国际商会UCP500的定义，信用证意指开证行的一项承诺，受益人在向开证行或其指定银行按照信用证的要求递交了和信用证相符的单据后，将获得开证行的付款。同样，根据UCP500的定义，信用证还可以分为付款信用证、承兑信用证、议付信用证。准确地说，这几类信用证在其付款时间和条件上各不相同。笔者在此为了专门考察转让信用证的问题，不对以上信用证加以区分，从信用证最基本的付款要求的角度出发，探讨开证行付款条件问题。
非转让信用证的付款条件
非转让信用证下，或者一张通俗意义上的信用证下，开证行作为信用证关系中的重要的一方当事人，在开出合法有效的信用证后，就可能承担着付款的义务，但是这种付款的义务是有条件的，其条件集中在以下两个方面：
一、人提交了和信用证相符的单据，也就是“单证一致“。关于单证一致的具体含义，有的学者认为应当是严格一致原则， 即提交单据应当和信用证的要求完全一致，甚至是一个标点符号或者一个字母的错误都不能有遗漏。也有人认为是一种实质一致的原则，只要所提交的单据实质上符合要求，就视为满足了信用证的要求。也有人认为“严格一致只是信用证结算最重要的但不是唯一的原则” ，应当和其他原则相结合。实际上有关单证一致的原则到底是何含义的争论产生，是由于信用证统一惯例上没有对此做出明确规定。UCP500第13条a只是这样规定“银行必须合理小心地审核信用证规定的一切单据，以确定是否表面与信用证条款相符合。本惯例所体现的国际标准银行实务是确定信用证所规定的单据表面与信用证条款相符的依据”，没有做出详细规定。同样即使是UCP500的制定者，国际商会对此也没有做出解释，包括国际商会的专家小组。只要国际商会没有以统一惯例的形式加以确认明确单证一致的确切标准，有关这一问题的争论还要继续下去，在目前情况下，这样的问题只能由各国司法机构去裁量。笔者在这里不想进一步讨论单证一致的准确含义和具体标准，只想从UCP500的角度，探讨银行付款的条件问题就是受益人必须提交和信用证相符的单据，简单地表述就是单证相符。
二、益人其他方面应当满足信用证的要求。我们在考察开证行付款条件的时候，一直在强调单证一致，单单相符，但是忽视了另外一个重要条件，受益人递交单据必须符合信用证的要求。因为UCP500有关信用证的含义里明确要求受益人必须“在符合信用证条款的条件下，凭规定的单据”获得付款。故人们考察问题的重点就集中在受益人提交的单据上。而实际上信用证的付款条件主要是以单据来证明的，但是在另外一些行为方面也必须符合信用证的要求。比如说，交单的时间。一般情况下信用证都规定受益人应当在指定的期限之内将符合信用证要求的单据递交给开证行自身，或者开证行指定的银行。在这里受益人递交单据的时间就不能在其制作的任何单据上明确显示出来，只有收到单据的银行自己才可能了解受益人是否在规定的交单期限内提交。再比如信用证规定的其他要求，如交单地址交单方式等等都是以行为来确认是否合信用证相符。因为信用证本身的条款是灵活而且复杂的，世界范围内各个地区的情况也不一致，所以不能保证信用证的要求完全是单据的要求。特别是，某些情况下，这些要求不是开证申请人要求的，而是开证行自己对受益人的要求。
如此，受益人在单据外的行为或条件也构成开证行义务的重要部分，如果受益人没有能够符合信用证的这些要求，也就是开证行的要求，仅管受益人递交了符合信用证要求的单据，但是受益人获得付款的可能性就大大降低。
转让信用证与非转让信用证运行的不同
UCP500第48条明确规定了转让信用证的含义，即“可转让信用证系指信用证受益人（第一受益人）可以要求授权付款、承担延期付款责任、承兑或议付的银行或当信用证是自由议付时，可以要求信用证中特别授权的转让银行，将该信用证全部或部分转让给一个或数个受益人（第二受益人）使用的信用证”根据UCP500的定义，转让信用证是指，信用证的受益人在信用证为可转让的信用证的情况下，可以向开证行指定的转让行提出申请，将信用证的全部或部分转让给第二个受益人。
转让信用证的出现顺应了交易的需要。信用证的第一受益人一般都是中间商，自己不进行信用证货物的生产，其将信用证转让给第二受益人时可以直接以交单贸易的方式将货物转手卖给信用证的开证申请人，从而获取中间利润。
然而，转让信用证的实际运行要复杂很多，其主要体现在以下几个方面：
一、是否转让信用证的决定权实际在信用证的受益人，也就是第一受益人。根据UCP500的规定，信用证的开证行应当在信用证上注明“TRANSERRABLE”，以表明信用证是可以转让的。开证行指定的转让银行是根据第一受益人的要求转让信用证的，转让信用证的申请转让权和决定权实际在第一受益人，只有第一受益人向转让行申请，转让行才可以为信用证转让的行为，转让行自己无权转让信用证。
与此同时，信用证的开证行并不知道信用证是否已经转让或没有转让。因为，根据UCP500第48条C、D款，转让行可以自由决定转让或不转让，一旦其决定转让，开证行并无权力加以干预；另一方面，转让行转让信用证的时候，也没有义务把转让信用证的具体情况通知给开证行。由此我们可以看出，除非开证行在给转让行的指示中明确要求转让行在转让信用证时通知开证行转让的细节，否则，开证行无从知晓信用证是否已经被转让。
二、第一受益人决定着转让的对象，即第二受益人。信用证的开证行并不知道也不能决定信用证会转让给哪一个第二受益人。信用证的开证行仅以注明可转让作为转让信用证的标志，开证行开出的信用证上不会显示第二受益人的任何名称。第二受益人一般都是第一受益人的商业伙伴，第一受益人因商业秘密的需要，不会把第二受益人的名称透露出去。跟上述情况一样，信用证开证行除非自己在信用证中特别做出这种要求，否则其将不可能知道谁是第二受益人。
三、第一受益人还决定第二受益人的具体个数。根据UCP500第48条A款的定义，转让信用证的受益人可以将信用证部分转让给数个第二受益人，所以就会出现同一份信用证下不同的第二受益人的情况。对于开证行而言，其信用证可能被分割使用，从而可能面对数个第二受益人。
四、一受益人的修改通知权同样决定了转让信用证的复杂性。信用证有可撤消和不可撤消之分，但是现在可撤消信用证已经非常少见。但是信用证却是可以修改的，信用证的修改由开证行应开证申请人的要求单方面对受益人开出，但是信用证修改的接受权却由受益人决定。UCP500第48条D款规定“在申请转让时并且在信用证转出之前，第一受益人必须不可撤销地指示转让银行，说明它是否保留拒绝允许转让行将修改通知给第二受益人的权利。如转让行同意按此条件办理转让，它必须在办理转让时，将第一受益人关于修改事项的指示通知第二受益人”。是否接受修改的时间推迟到第二受益人提交单据时止。
但是，在信用证向多个第二受益人转让的情况下，问题就变得比较复杂。因为每一个第二受益人可以自行决定是否接受修改，而且互相之间不受影响。当第一受益人替换单据时可能是有的单据是根据修改制作的，有的是没有根据修改制作。而作为信用证修改而言，UCP500第9条C款IV项规定“对同一修改通知中的修改内容不允许部分接受，因而对修改内容的部分接受当属无效”。所以这些不同第二受益人的单据直接递交给开证行后，开证行也会面临部分接受，部分不接受的问题。
五、第一受益人转让信用证的具体内容使得信用证关系复杂化。根据UCP500第48条H款的规定，信用证转让时条款的变化是有限制的，仅有信用证金额、单价、到期日、最后交单期、装运期限以及保险条款。其实，这一点规定是和实际交易相符合的。第一受益人多充当中间商的角色，第一受益人的买方就是信用证的开证申请人，第一受益人的卖方是第二受益人。第一受益人需要从两者之间获得差价，所以UCP的上述规定就不足为奇。但是具体转让时减损的幅度是多少，均由第一受益人决定。同样如前所述，开证行无法知晓这些具体细节。
六、是否涉及到第一受益人替换单据，使得信用证单据复杂化。正常情况下，第二受益人收到信用证后，其完成货物装运行为并制作完单据后，将符合转让后的信用证要求的单据递交给转让行，转让行收到单据后交由第一受益人，由第一受益人替换成符合原证要求的单据后，将单据交给开证行或开证行指定的银行获得付款。但是如果第一受益人没有能够替换单据，根据UCP500第48条I款规定，转让行有权将所收到的已转让信用证下的全部单据包括第二受益人的发票（和汇票）交给开证行，并不再对第一受益人负责。由此可见，一旦第一受益人拒绝替换单据，那么第二受益人就直接加入到信用证关系中去，有权径直要求开证行付款。
开证行付款责任的不确定性
以上是对转让信用证的运行进行的分析，我们可以看出其过程要远比普通情况复杂，那么在涉及到最终开证行如何支付款项方面，以及向谁支付，按照何种标准支付就远比一般信用证复杂的多。开证行的付款义务出现更多的不确定性，主要体现在以下几个方面：
一、开证行付款对象的不确定性。在转让信用证项下，正常情况下，如前所述向开证行或开证银行的指定行提交单据的主体是第一受益人本身。这个时候从开证行的角度看来，信用证还是原来的信用证，受益人还是原来的受益人，我们都可以认为信用证没有发生过转让，因而开证银行当然可以以信用证的要求是否满足为条件来决定是否向第一受益人，也就是信用证的受益人付款，只要第一受益人提交了满足信用证要求的单据。
但是，开证行付款的对象也有可能就是第二受益人。如前所述，这种情况主要出现在第一受益人拒绝替换单据的情况下。也就是说，第二受益人将制作完成的单据递交给转让银行后，转让银行也将单据交给第一受益人，但是这是，第一受益人拒绝替换单据，根据UCP500的规定，转让行可以将单据直接递交给开证行。在这种情况下，开证银行将会收到第二受益人的单据。而在开证行的信用证中是不会出现第二受益人的名字的。对开证行来说，它所面临的是一个它并没有直接做出承诺的付款请求人。
付款对象的个数同样具有不确定性，如前所述，在信用证被转让给数个第二受益人，而第一受益人拒绝替换单据的情况下，开证行就可能面临数个付款请求人。
二、付款条件发生了变化，单证相符原则受到了极大的挑战。前已述及，第一受益人只是一个中间商而已，他通过转让信用证并采用替换单据的方式获取差价。例如，开证行B开立一金额为10万美元的信用证，价格条款为CIF则其在转让本信用证的时候，信用证金额减少为9万美元，那么第二受益人递交的单据的金额只能是9万美元，因为从第二受益人的角度出发，第二受益人只获得了9万美元的信用证。为了保证单证一致，第二受益人只能以9万美元向转让行递交单据。
而且，如果此时第一受益人拒绝替换单据，此时第二受益人有权将其全套单据向开证行或其指定银行提交，以获得付款。此时对于开证行来说或开证行的指定银行来说，他们收到的单句肯定和未转让的信用证的要求不同，具体会体现在1.受益人不同，因为受益人已经是第二受益人了，而不是原始的受益人也就是第一受益人；2.金额不同，单据显示的金额可能小于原始信用证的金额；3.保险比例的变化。如果原始信用证的保险比例是发票金额110%的话，因为信用证转让时金额会缩小，故其保险金的比例肯定要大于或等于110%，这样以来就肯定和原始信用证要求的保险比例不一致，从严格一致的角度出发大于110%也构成单证的不符。
转让信用证开证行应遵循的付款条件
通过以上的分析我们可以看出来，转让信用证的开证行在转让信用证转让第一受益人正常交单的情况下，开证行的付款义务是和不可转让信用证没有区别的，问题在于，如果第一受益人没有替换单据，因此第二受益人将单据直接提交给开证行或开证行的指定银行，开证行以什么原则来确定付款，或以何种条件来决定付款。笔者认为，开证行一旦开立转让信用证，对因转让而引起的不符必须接受，即必须在转让的限度内以单证一致的原则接受和转让前信用证不符的单据。原因如下：
一、第二受益人无法按照转让前的信用证准备单据。第二受益人所面对的只是一张转让后的信用证，第二受益人制作单据的唯一依据只能是这一张转让后的信用证。
第二受益人即使完全满足转让后的信用证的要求，也不能完全满足转让前的信用证的要求。如前所述，在一些重大得项目方面比如说金额，肯定和原信用证不一致。很明显，如果开证行按照转让前的信用证的要求来确认是否是单证相符，很显然这样的不符点构成实质性的重大不符，开证行即可拒付。这样的话，对于第二受益人来说，转让后的信用证则没有任何意义，如同废纸一张。
二、开证行开出可转让信用证就必须接受转让信用证可能被转让的后果，其就不仅应当承担原始信用证的单证相符后的请求付款，也应当接受与转让后信用证相符但和原信用证不符的付款请求。表现在以下几个方面：
1.第二受益人直接向开证行提交单据时，第二受益人就已经替代原受益人（第一受益人）成为该信用证的受益人。这种转让是第一受益人在信用证项下的权利和某些义务的一并转让，受让人在信用证中接替了让与人的地位，得到了预先的保证：只要信用证的条款得到了遵守，就有权请求开证行偿付 。
2.信用证可转让也是开证行确定的意思表示的结果，开证行一旦做出这种不可撤消的意思表示，就应当清晰地认识到信用证转让的后果，从而也就应当受到信用证转让后各种情形的约束。只要信用证的转让是在其许可下并由确定的转让行按照UCP500的要求转让出去，那么开证行就应当意识到，交单的主体也可能直接是自己并不熟悉的第二受益人，而且转让后的信用证上注明的内容肯定和原信用证不尽一致。故开证行对在UCP500许可的转让条款的变化方面无权宣称不符即：单价变小、总金额变小，投保比例变大等。
3.即便从开证行的角度出发，实际上开证行接受第二受益人的单据并没有扩大其付款的责任，因为金额不可能超过原信用证的要求。所以说开证行对这类单据的接受并未增加开证行的负担，开证行其实仍然在原来付款责任的范围之内承担付款责任。
三、另外，我们也应当看到。作为第二受益人而言，作为其获得付款的的基本条件---单证相符并不是无限制地扩大，这也只能是在某些特定的方面可能有所变化。而这些变化的方面，只能是UCP500里明确列明的几项。也就是说其只能在转让信用证的条件下获得付款，而不能突破转让信用证的限制。增加金额等。
四、还有，在信用证的其他条件下，第二受益人仍然必须满足信用证的要求比如说满足交单日期的规定，同时应当在原始信用证指定的时间内把单据递交给开证行或指定银行。如果不能同时满足以上两项要求，其也可能不能获得付款。
结论
信用证来源于实践，其运转的目的就是为了服务于交易的需要，故其运行的轨迹要远比想象的复杂的多。作为信用证的一类，可转让信用证就是远比普通信用证复杂许多。在其付款条件方面，特别是第二受益人直接递交单据要求付款的情况下，开证行将不能遵守原信用证的单证一致原则来满足第二受益人的付款要求，而只能信用证允许转让的角度和范围之内来决定是否单证一致。
中华人民共和国土地增值税暂行条例(附英文)
国务院
中华人民共和国土地增值税暂行条例(附英文)
1993年12月13日，国务院
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
PROVISIONAL REGULATIONS OF THE PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA ON LANDAPPRECIATION TAX
(State Council: 13 December 1993)
Whole Doc.
Article 1
These Regulations are formulated in order to regulate the order of
land and real estate market transactions, to reasonably adjust the benefit
from land appreciation and to safeguard the rights and interests of the
State.
Article 2
All units and individuals receiving income from the transfer of
State-owned land use rights, buildings and their attached facilities
(hereinafter referred to as `transfer of real estate'), shall be taxpayers
of the Land Appreciation Tax (hereinafter referred to as `taxpayers') and
shall pay Land Appreciation Tax in accordance with these Regulations.
Article 3
Land Appreciation Tax shall be assessed according to the appreciation
amount derived by the taxpayer on the transfer of real estate and the tax
rates prescribed in Article 7 of these Regulations.
Article 4
The appreciation amount shall be the balance of proceeds received by
the taxpayer on the transfer of real estate, after deducting the sum of
deductible items as prescribed in Article 6 of these Regulations.
Article 5
Proceeds received by the taxpayer on the transfer of real estate
shall include monetary proceeds, proceeds in kind and other proceeds.
Article 6
The deductible items in computing the appreciation amount are
as follows:
(1) The sum paid for the acquisition of land use rights;
(2) Costs and expenses for the development of land;
(3) Costs and expenses for the construction of new buildings and
facilities, or the assessed value for used properties and buildings;
(4) The taxes related to the transfer of real estate;
(5) Other deductible items as stipulated by the Ministry of Finance.
Article 7
Land Appreciation Tax shall adopt four level progressive rates as
follows: For that part of the appreciation amount not exceeding 50% of the
sum of deductible items, the tax rate shall be 30%.
For that part of the appreciation amount exceeding 50%, but not
exceeding 100%, of the sum of deductible items, the tax rate shall be 40%.
For that part of the appreciation amount exceeding 100%, but not
exceeding 200%, of the sum of deductible items, the tax rate shall be 50%.
For that part of the appreciation amount exceeding 200% of the sum of
deductible items, the tax rate shall be 60%.
Article 8
Land Appreciation Tax shall be exempt under any one of the following
circumstances:
(1) Taxpayers constructing ordinary standard residences for sale,
where the appreciation amount does not exceed 20% of the sum of deductible
items;
(2) Real estate taken over and repossessed according to laws due to
the construction requirements of the State.
Article 9
For taxpayers under any one of the following circumstances, the tax
shall be assessed according to the assessed value of the real estate;
(1) Concealment or false reporting on the real estate transaction
price;
(2) Providing false sums of deductible items;
(3) The transfer price of real estate is lower than the assessed
value without proper justification.
Article 10
Taxpayers shall report the tax to the local competent tax authorities
where the real estate is located within seven days of signing the real
estate transfer agreement, and pay the Land Appreciation Tax within the
period specified by the tax authorities.
Article 11
Land Appreciation Tax shall be collected by the tax authorities. The
department for land administration and the department for real estate
administration shall provide the tax authorities with relevant
information, and assist the tax authorities in the collection of the Land
Appreciation Tax pursuant to the law.
Article 12
For taxpayers that have not paid the Land Appreciation Tax according
to these Regulations, the department for land administration and the
department for real estate administration shall not process the relevant
title change procedures.
Article 13
The collection and administration of Land Appreciation Tax shall be
conducted in accordance with the relevant regulations of the
People's Republic of China on Tax Collection and Administration> and these
Regulations.
Article 14
The Ministry of Finance shall be responsible for the interpretation
of these Regulations and for the formulation of the Detailed Rules and
Regulations for the Implementation of these Regulations.
Article 15
These Regulations shall come into effect from January 1, 1994. The
measures of different districts for the collection of land appreciation
fees that contravene these Regulations shall cease to be implemented on
the same date.