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南充市物业管理实施细则(试行)

时间:2024-07-23 20:07:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8811
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南充市物业管理实施细则(试行)

四川省南充市人民政府


现公布《南充市物业管理实施细则(试行)》,自公布之日起施行。




市长:杜光辉

二○○四年六月九日


南充市物业管理实施细则(试行)

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,保障物业的合理使用,创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业,其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。
第三条 南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
物业管理实行属地管理原则。县(市、区)人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作,负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理,协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系,协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责,协同实施本细则。
第四条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内,只能委托一个物业管理企业进行管理。
建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请;其中,属于商品房建设项目的物业管理区域,应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前,提出划分物业管理区域的申请。
符合下列情形之一的,可以作为单独的物业管理区域:
(一) 属于一个自然街坊或者封闭小区;
(二) 与设置的共用设施设备有密切关联的物业。
第二章 业主大会
第五条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内,房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50%以上,或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议。
第六条 物业管理区域符合业主大会成立条件的,建设单位应当书面通知街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会。街道办事处(乡、镇人民政府)和社区居委会接到通知后30日内,会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内,应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第七条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照物业主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);
(三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第八条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权,按套计算,每套一票。非住宅物业业主的投票权,按物业建筑面积计算,每五十平方米计算为一票;单户不足五十平方米的,计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的30%。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
  第九条 召开住宅物业的业主大会会议,应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居(村)民委员会,邀请居(村)民委员会派代表参加,并认真听取居(村)民委员会的建议。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居(村)民委员会开展相关工作,并接受其指导监督。
第十条 有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 20%以上业主提议; 
(二) 物业管理企业提议;
(三) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
(四) 街道办事处、社区居委会提议;
(五) 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
  提议召开业主大会会议,应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开,逾期仍未召开的,可以指定提议人或其他合适业主为召集人,按照程序召开。
第十一条 物业管理区域内业主人数在二百名以上的,在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下,业主大会可以业主代表会议的形式议事。
业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生,人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的,业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。
业主代表应当在会议召开前7日内,向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式,制定或修改业主公约、业主大会议事规则,选聘或解聘物业管理企业,以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定,或者对其他事项作出表决的,应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见,业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十二条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单和基本情况
物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案。
第十三条 业主委员会办公经费来源,委员是否领取津贴及津贴来源等事项由业主大会决定。
第十四条 业主委员会任期一般为3年,具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月,应当向街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会报告。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会应当会同物业管理主管部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组,组织做好换届改选工作,组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第三章 前期物业管理
第十五条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经物业管理主管部门备案;物业建成后应当经物业管理主管部门验收合格签具意见后方可交付使用和办理房屋权属初始登记。
第十六条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间,物业建设单位应随物业的出售一并转移归业主所有,物业建设单位不得保留自用或单独出售出租。
第十七条 建设单位应当在物业交付使用后向业主委员会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本:
(一)物业管理区域规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图;管网工程竣工图;
(二)物业竣工验收备案文件;物业质量保证书和物业使用说明书;
(三)物业及配套设施的产权清单;业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料;
(四)物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
(五)物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第十八条 物业建设单位应当按不少于建筑物总建筑面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋,但最低不得少于五十平方米,费用计入建筑成本。物业管理专用房屋属于全体业主共同所有,用于物业管理企业从事物业管理及相关活动。物业管理专用房屋应当具备水、电等必须的设施设备和使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证、房屋权属初始登记时,应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。房地产管理部门在核发房屋预售许可证时,应当注明物业管理用房房号。
第十九条 住宅物业管理区域内,建设单位在办理商品房预售许可证和现售登记备案前,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业管理企业并签订正式物业服务合同后终止。
投标人少于3个或者住宅规模在3万平方米以下的,经物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十条 前期物业管理服务期满后,前期物业管理企业应配合开发建设单位对物业管理服务区域内共用设施设备进行一次全面的检查维修,对前期管理的水、电、气等费用的收支进行核实,确定是否有遗留问题。
第二十一条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前,应当参照国家、省、市制订的示范文本,制订业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与物业管理有关规定相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明前期物业管理的内容、标准、费用以及物业管理企业名称和资质等级等。
第四章 物业管理服务
第二十二条 业主大会与物业管理企业的服务合同应当对下列内容作出具体约定:
(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务;
(二)公共绿化维护服务;
(三)公共区域清洁卫生服务;
(四)公共秩序维护服务;
(五)车辆停放管理服务;
(六)物业使用中禁止行为的管理措施;
(七)物业档案资料的保管;
(八)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务,除认真履行服务合同的约定外,还应遵守下列规定:
(一)有关服务应符合有关技术标准、规范;
(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)及时维修物业共用部分;
(四)定期听取意见和建议,改进完善服务质量;
(五)及时劝阻制止违反物业管理有关规定、违反业主临时公约或者业主公约的行为,并向业主委员会和有关管理部门报告;
(六)配合社区居(村)民委员会做好社区相关工作。
第二十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
前期物业服务费用,由建设单位与物业管理企业通过招投标或协议方式确定,或执行市物价部门与房地产管理部门规定的指导价。
前期物业服务终止后,物业服务费用由业主大会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目及其收费标准。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日到房屋出售并交付之日发生的物业服务费用,由建设单位承担。
房屋出售并交付之日到前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定或者约定不明确的,由建设单位承担。
第二十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受委托代收前款费用,代收服务费由委托人与物业管理企业协商确定,一般不高于代收费用总额的3%。代收服务费由委托人承担。
第五章 物业的使用与维护
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为:
(一)超过设计规定的负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途;
(二)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物,践踏绿地,损毁树木、园林及建筑小品等,在物业共有、共用部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画、存放货物;
(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声;
(四)不按规定停放车辆;
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(六)法律、法规、规章、业主公约和物业管理服务合同禁止的其他行为。
第二十九条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业。如需改变用途必须报经有关部门批准。
第三十条 车辆在共用场地的停放、收费和管理等事项,由物业服务合同约定。合同约定对车辆停放收费的,其收费标准应当按物价部门的规定或合同的约定执行。业主对车辆停放有保管要求的,由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第三十一条 住宅物业管理区域内属于建设单位所有的停车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人;其停车位有空闲的,经业主大会同意,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,但业主、使用人需要停放车辆时,应当停止租赁。
住宅物业管理区域的停车库属于业主所有的停车位,不得与房屋分离单独转让。
第三十二条 物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:
(一)专有部分,由拥有专有部分的业主承担;
(二)部分共用部分,由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(三)全体共用部分,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(四)机动车停车库,由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担;
设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分和停车库的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但属于人为损坏的,维修、更新费用应当由责任人承担。
第三十三条 单幢房屋的共用部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋持2/3以上投票权的业主同意,且不得与业主大会作出的决定抵触;其他决定事项,应当经该幢房屋持1/2以上投票权的的业主同意。
第三十四条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,物业管理企业和业主应及时向有关部门报告。同时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,业主委员会、物业管理企业可以按照业主公约的约定或者报经业主大会同意,责令其限期处理或者修缮,逾期不处理或修缮的,可以委托他人代为处理或者修缮,费用由责任人承担。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时,责任人应当进行维修养护。经物业管理主管部门督促仍未进行维修养护的,物业管理主管部门可以委托他人代为维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法津责任
第三十五条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反《物业管理条例》和本实施细则的,有关部门依照《物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。
第七章 附 则
第三十六条 本实施细则由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自公布之日起施行。

海口市政府投资建设项目审计监督办法

海南省海口市人民政府


关于印发《海口市政府投资建设项目审计监督办法》的通知




海口市人民政府
关于印发《海口市政府投资建设项目审计监督办法》的通知

各区人民政府,市政府直属各单位:
《海口市政府投资建设项目审计监督办法》已经市政府第24次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。



二○○四年六月十四日



海口市政府投资建设项目审计监督办法

第一章总则
第一条 为了加强对政府投资建设项目的审计监督,规范投资行为,提高投资效益,根据《中华人民共和国审计法》及其他有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的政府投资建设项目,应当依照本办法接受市审计行政主管部门(以下称审计机关)的的审计监督。
本办法所称政府投资的建设项目(以下简称建设项目)是指以财政性资金和其他政府资源投资或者以财政担保融资为主的基本建设项目和技术改造项目。
第三条 审计机关对建设项目的预算、预算执行情况和竣工决算以及建设、施工、勘察、设计、监理、咨询、采购等单位与建设项目有关的财务收支的真实、合法、效益情况,依照国家有关规定和本办法进行审计监督。
投资额在5000 万元以上的建设项目,或者审计机关认为有必要实施审计的建设项目,审计机关应当按照国家有关规定和本办法第二章、第三章、第四章规定的审计内容进行全面审计或者审计调查。
前款规定范围以外的其他建设项目,审计机关可以根据建设项目的特点,按照本办法第二章、第三章、第四章规定的审计内容有选择地进行审计或者审计调查。
第四条 审计机关依法独立行使建设项目审计监督职权,不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。
审计人员实施审计监督,应当依法审计,客观公正,实事求是。
第五条 市计划、财政、建设、规划、土地、国有资产管理等有关行政主管部门应当在各自职责范围内协助审计机关对建设项目实施审计监督。
第六条 建设项目的审计监督实行计划管理。审计机关应当会同计划、财政等部门按照有关规定确定年度审计工作重点,编制建设项目年度审计计划。审计机关应当及时将纳入年度审计计划的建设项目告知建设单位。
第七条 市计划部门制定年度建设项目计划时,应当将建设项目投资规模和标准、年度投资安排和建设内容、概算等内容告知审计机关。
第八条 审计机关对建设项目实施审计监督,应当按照有关法律、法规、规章和本办法规定的程序进行。
审计机关对建设项目实施审计监督,不得以任何名义向被审计单位收取费用。
第九条 审计机关实施建设项目审计后,应当依法出具审计意见书;依法需要给予处理、处罚的,应当作出审计决定书。审计机关认为依法应当由有关主管部门处理的,出具审计建议书,向有关主管部门提出处理意见。
审计机关作出的审计意见书、审计决定书具有法律约束力,有关单位应当遵照执行。
第十条 审计机关根据工作需要,可以委托或者聘请符合法定条件的社会中介机构或者相关专业人员参加建设项目审计,委托应当采取招投标的方式进行。审计机关加强对受托机构审计业务质量的监督。
第十一条 审计机关可以依照有关规定向有关部门通报或者向社会公布建设项目审计结果。
审计机关通报或者公布审计结果,应当依法保守国家秘密和被审计单位的商业秘密,遵守国家有关规定。
第二章预算审计
第十二条 审计机关应当对建设项目资金使用情况、建设程序、预算(设计概算或者批复概算、施工图预算)的真实性、合法性、效益性和一致性实施审计监督。
第十三条 列入年度审计计划的建设项目应当进行预算审计。
建设单位应当向审计机关提出预算审计申请并报送下列资料:
(一)施工图预算(总预算、单项工程综合预算和单位工程预算)及其编制依据。
(二)预算及其计算书的电子文件(所使用的软件必须是造价行政主管部门认可的,下同)
(三)有关部门批准的建设项目立项、可行性研究报告、环境影响评价报告、初步设计及其概算(含总概算、单项工程综合概算、单项工程概算、其他工程和费用概算)等文件资料。
(四)建设项目年度投资计划批准文件;
(五)建设项目前期财务收支等有关资料;
(六)审计机关认为需要提供的其他资料。
预算审计申请单位未按规定提供电子文件的,审计机关不予安排审计。
第十四条 审计机关应当对建设项目的下列内容进行预算审计:
(一)建设项目审批程序是否合法;
(二)建设项目建设用途、规模、内容和标准是否符合批准的投资计划;
(三)建设项目概算编制程序是否符合国家有关规定,设计概算内容是否真实、科学;
(四)施工图设计及其预算是否真实、准确、合法反映工程造价情况,是否符合批准的概算;
(五)建设项目资金到位情况;
(六)建设项目征地拆迁、勘察、设计、监理、咨询服务等资金使用情况;
(七)建设项目是否按照有关规定建立健全项目法人责任制和工程质量责任制;
(八)法律、法规、规章规定需要审计的其他事项。
第十五条 审计机关应当在收到预算审计申请之日起2个月内出具预算审计结论性文书,送达被审计单位、项目开工审批机关及其他有关部门。
第三章预算执行审计
第十六条 审计机关根据需要,可以对建设单位内部控制制度的有效性、工程招标投标、设备材料采购招标投标、合同文本、工程造价、设计变更、现场签证、工程结算以及与建设项目有关的财务收支的真实性、合法性和效益性实施审计监督。
第十七条 审计机关实施预算执行审计时,被审计单位应当按照审计机关的要求报送以下资料:
(一)本办法第十三条第二款规定的资料(已报送的除外);
(二)总预算、施工图预算及其电子文件;
(三)建设项目设计、施工、监理招标和设备材料采购招标的有关资料,包括未审查备案的招标文件、评标报告、合同文本等;
(四)建设项目工程造价结算资料,包括结算书、工程量计算书、有关计价文件以及计价依据等,并提供编制结算的电子文件;
(五)建设项目管理中涉及工程造价的有关资料,包括施工组织设计方案、工程计量单、设计变更、现场签证、有关指令和会议纪要等;
(六)建设项目相关的内部控制制度;
(七)建设项目有关的会计报表、账簿、会计凭证及相关记录;
(八)审计机关认为需要提供的其他资料。
第十八条 审计机关根据需要可以对建设项目招标投标和工程承包、发包情况进行审计。审计内容包括招投标程序、招标文件、投标标底、投标、评标、定标和招标结果的真实、合法、公正性,以及工程承包、发包的合法性和有效性。建设单位在招标时,应当通知审计机关派员进行审计监督,审计机关应当在开标之前实施招投标审计,并出具审计建议。
第十九条 审计机关对与建设项目有关的合同进行审计。审计内容包括合同的订立、效力、履行、变更、终止的真实性和合法性,以及勘察、设计、施工、监理有无违规分包和违法转包情况。建设单位应当在合同签订或者变更前10日内,向审计机关报送有关合同文本,审计机关应当自收到合同文本之日起5 个工作日内出具审计意见。
招投标审计和合同文本审计可以一并进行。
第二十条 审计机关对设计变更、现场签证实施审计的内容包括:
(一) 设计变更、现场签证是否按照规定程序审批;
(二) 设计变更、现场签证发生的原因和责任;
(三) 设计变更、现场签证的工程内容和计量的真实性、合法性和效益性;
(四) 设计变更、现场签证的计价是否符合招标文件、合同和其他计价文件的规定。
建设项目施工中确需进行重大设计变更或者现场签证的,建设单位应当通知审计机关派员现场监督,审计机关应当在10 个工作日内出具审计意见。
第二十一条 审计机关对工程结算的真实性、合法性以及工程造价控制的有效性进行审计监督。审计监督的主要内容包括:
(一)计价依据、工程类别、招标文件、承包、发包合同是否合法、有效;
(二)施工图、竣工图、施工组织设计方案、会审记录,工程进度表、抽筋表、设计变更资料、现场签证等是否真实、有效;
(三)是否高估冒算,虚报工程价款;
(四)是否多计重计,增大工程造价;
(五)是否随意变更工程内容,提高工程造价;
(六)单项工程结算是否符合单项工程预算。
第二十二条 审计机关对建设项目工程质量审计的主要内容包括:
(一)是否建立健全工程质量责任制;
(二)建设单位对建设项目工程质量管理是否有效;
(三)建设项目的勘察、设计、施工、监理等单位是否履行质量管理职责。
第二十三条 审计机关对建设项目建设工期审计的主要内容包括:
(一)是否在批准期限内完成建设任务;
(二)是否按期完成年度投资计划或者阶段性投资计划;
(三)是否存在因建设资金不到位、建设管理不善、质量事故等原因造成延误工期的情况。
第二十四条 审计机关对建设项目预算执行中财务收支情况审计的主要内容包括:
(一)会计核算和财务管理基础工作是否合法、规范,年度会计报表是否真实、合法;
(二)建设资金的拨付情况;
(三)建设资金是否按规定设立专户管理和使用,有无被截留、转移、挪用的情况;
(四)建筑安装工程投资、设备投资、待摊投资和其他投资的核算是否真实、合法,有无弄虚作假、挤占建设成本、套取建设资金情况;
(五) 建设项目税费计缴的真实性和合法性;
(六)单项工程结算是否真实、合法,有无超付工程款情况。
第二十五条 审计机关根据需要可以审查建设项目设计、施工各个环节财务政策的执行情况以及建设项目内部控制制度的建立和执行情况。
第二十六条 有关部门应当将审计机关依法出具的建设项目预算执行审计意见书和审计决定书作为建设项目决算的依据。工程结算超预算的,资金拨付部门应当根据审计结论性文书决定是否拨付超额部份款项。
第四章竣工决算审计
第二十七条 建设项目应当进行竣工决算审计。
建设项目未经竣工决算审计,建设单位不得擅自办理工程决算和竣工验收手续。
第二十八条 建设单位应当在项目完成初步验收后3 个月内,向审计机关提出竣工决算审计申请,并报送下列资料:
(一)本办法第十三条第二款、第十七条规定的资料(已提供的除外);
(二)竣工资料,包括技术资料和结算资料、初步竣工验收报告等;
(三)设备、材料采购及入库、出库资料;
(四)建设项目竣工决算报表;
(五)审计机关认为需要提供的其他资料。
第二十九条 审计机关对建设项目竣工决算审计的主要内容包括:
(一)本办法第二章预算审计、第三章预算执行审计规定的内容;
(二)建设项目竣工决算报表和竣工决算说明书的真实性、合法性;
(三)建设项目概算调整内容的真实性和合法性,建设规模及总投资控制情况;
(四)建设资金使用的真实性、合法性,有无违法集资、摊派及总投资控制情况;
(五) 交付使用资产的真实性、合法性和完整性;
(六)建设项目尾工工程未完工程量和预留建设资金的真实性;
(七)执行建设项目质量监督管理制度的情况;
(八)执行国家有关环境保护政策法规的情况;
(九)评价建设项目的投资效益,包括经济效益、社会效益和环境效益状况
(十)法律、法规、规章规定需要审计的其他事项。
审计机关对已审计的同一事项不得重复审计。
第三十条 审计机关实施竣工决算审计,应当自收到本办法第二十八条规定的资料之日起3 个月内出具审计意见书或作出审计决定。
确有必要延长审计期限的,经批准后可以适当延长审计期限,但延长时间不得超过30 天。
第三十一条 有关部门应当以审计机关作出的建设项目竣工决算审计结论性文书作为建设项目财务决算、办理资产移交的依据。
第三十二条 建设项目前期准备阶段资金运用以及施工、设计、监理等费用结算应当以该项目竣工决算审计结论性文书为依据。
第五章法律责任
第三十三条 审计机关在审计中发现被审计单位违反《中华人民共和国审计法》和有关法律、法规、规章规定的,应当在法定职责范围内予以制止,并依法予以处理、处罚。
第三十四条 被审计单位违反本办法规定,拒绝、拖延提供有关资料,或者拒绝、阻碍检查的,审计机关可依照《中华人民共和国审计法实施条例》第四十九条的规定进行处罚。
依照本办法应当向审计机关提供资料的有关部门、单位和个人拒绝提供有关资料,对审计造成重大影响的,审计机关依法建议有关部门和单位对直接责任人给予行政处分或者纪律处分。
第三十五条 审计机关在审计中,发现因勘察、设计和监理单位的违法行为而造成建设项目重大预算失控和投资损失的,应当建议有关部门依法处罚。
对前款规定的勘察、设计和监理单位负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,审计机关应当建议有关部门和单位给予行政处分或者纪律处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本规定第十八条、第十九条规定的,按照下列规定处理:
(一)违反招投标管理的,审计机关应当建议有关部门依法予以处理;
(二)建设单位违反有关批准文件规定,以合同形式要求设计单位扩大规模或者提高标准而增加概算投资的,应当由建设单位报原审批部门重新审查批准;拒不报批的,应当责令其停止建设,并对建设单位处超投资部分5%以下的罚款,罚款由建设单位以自有资金支付。
第三十七条 违反本办法第二十条规定的,按下列规定处理:
(一)建设单位违反建设项目批准文件,建设计划外在建工程的,审计机关应当责令建设单位筹措符合规定的资金予以归垫,并按照有关规定给予处罚;
(二)建设单位擅自扩大建设规模、提高建筑装饰及设备购置标准,视同计划外工程处理;
(三)因设计变更、现场签证违反国家有关规定造成重大损失或者国有资产流失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,审计机关应当建议有关部门和单位给予行政处分或者纪律处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 工程价款结算中多计或者少计工程款项的,审计机关应当责令建设单位予以调整,已鉴证多付工程款的,审计机关应当责令建设单位限期收回,或者予以收缴。
施工单位偷工减料、虚报冒领工程款金额较大,情节严重的,审计机关应当建议有关部门依法追究其法律责任。
第三十九条 被审计单位擅自改变建设项目资金用途,转移、侵占和挪用建设资金的,审计机关有权予以制止,并建议有关部门依法追究直接责任人员的法律责任;构成犯罪的,应当由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 应计、应缴而未计缴的各种税费,审计机关应依法予以处理或向有关部门提出补计、补缴的建议。
第四十一条 被审计单位虚报投资完成额、虚列建设成本、隐匿结余资金行为的,审计机关应依法责令纠正,并视情节轻重,建议有关部门追究有关直接责任人员的法律责任。
已具备竣工验收条件的建设项目,在规定期限内无故未办理竣工决算审计的,审计机关应当予以通报。
第四十二条 工程造价咨询机构有下列行为之一的,审计机关应当建议有关部门依法予以处理、处罚:
(一)超越资质等级和资质证书核定的业务范围从事工程造价编制和咨询活动的;
(二)故意少算、高估冒算工程造价的;
(三)串通虚报工程造价的;
(四)涂改、出租、转让资质证书的。
第四十三条 对不属于审计机关法定职权范围内的有关事项,审计机关应当向有关部门提出审计建议,移送相关证据材料。有关部门应当依法及时作出处理,并将处理结果书面告知审计机关。
第四十四条 审计人员有下列行为之一的,应当依法给予行政处分;情节严重构成犯罪的,应当由司法机关依法追究刑事责任:
(一)泄露国家秘密或者被审计单位商业秘密的;
(二)索贿、受贿,或者接受可能影响公正执行职务的不当利益的;
(三)隐瞒被审计单位违反国家财经法纪行为的;
(四)滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的;
(五)有违反法律、法规的其他行为的。
第四十五条 被审计单位对审计机关作出的审计决定不服的,应当先向上一级审计机关或者本级人民政府申请复议。
第六章附则
第四十六条 各区政府投资建设项目的审计监督可以参照本办法执行。
第四十七条 本办法所规定的审计时限不包括将审计报告向被审计单位征求意见的时间。
第四十八条 本办法由海口市审计局负责解释。
第四十九条 本办法自2004 年6 月1 日起施行。



青海省市政公用事业特许经营管理条例

青海省人大常委会


青海省市政公用事业特许经营管理条例

(2009年7月31日青海省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)




第一章 总 则

第一条 为了规范市政公用事业特许经营活动,保障公共利益和公共安全,维护特许经营者的合法权益,促进市政公用事业发展,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称市政公用事业特许经营,是指政府按照有关法律、法规的规定,通过市场竞争机制选择市政公用事业投资者或者经营者,明确其在一定期限和范围内经营某项市政公用事业产品或者提供某项服务的制度。
第三条 本省行政区域内下列实施特许经营的市政公用事业项目,适用本条例:
(一)供水、供气、集中供热;
(二)污水、垃圾处理;
(三)道路、桥涵、广场、路灯、管线共用通道、园林等公用设施的养护;
(四)其他由省人民政府建设行政部门负责指导和监督的特许经营项目。
第四条 实施市政公用事业特许经营,应当遵循公开、公平、公正和公共利益、公共安全优先的原则。
第五条 实施市政公用事业特许经营,应当合理布局、有效配置资源,鼓励跨行政区域的市政公用基础设施共享。
第六条 省人民政府建设行政部门负责全省市政公用事业特许经营的指导和监督工作。
州(市、地)、县(市、区)人民政府市政公用事业主管部门(以下简称市政公用事业主管部门)负责本行政区域内市政公用事业特许经营的组织管理和实施。
县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内,负责市政公用事业特许经营的相关工作。
第七条 公众对市政公用事业特许经营享有知情权、建议权和监督权,对损害公共利益或者侵害自身合法权益的行为有权进行举报、投诉。
州(市、地)、县(市、区)人民政府及其市政公用事业主管部门应当建立公众参与机制,保障公众能够对实施特许经营的情况进行监督,维护公众的合法权益。

第二章 特许经营权的授予

第八条 市政公用事业主管部门应当根据城市发展需要,制定特许经营项目实施方案。
州(市、地)人民政府市政公用事业主管部门制定的特许经营项目实施方案,经本级人民政府批准后,在30日内报省人民政府建设行政部门备案。
县(市、区)人民政府市政公用事业主管部门制定的特许经营项目实施方案,经本级人民政府批准后,在30日内报州(市、地)人民政府市政公用事业主管部门备案。
第九条 市政公用事业主管部门制定特许经营项目实施方案时,应当组织有关专家、企业代表和公众代表对实施方案进行可行性论证,其中公众代表的比例不得少于三分之一。
第十条 特许经营项目实施方案应当包括下列内容:
(一)项目的基本情况;
(二)项目基本经济技术指标;
(三)特许经营者应当具备的条件及选择方式;
(四)特许经营的方式、主要内容、范围及期限;
(五)财政补贴、其他优惠条件等政府承诺的事项;
(六)产品、服务的质量、标准;
(七)投资回报及价格的测算;
(八)保障措施;
(九)其他事项。
第十一条 政府承诺的事项可以涉及与特许经营项目有关的基础设施提供、必要的财政补贴及其他优惠条件等,但不得承诺商业风险分担、固定投资回报及法律、法规、规章禁止的其他事项。
第十二条 特许经营期限,应当根据行业特点、规模、经营方式等因素确定。将项目的投资建设和经营权一并授予特许经营者的,特许经营期限最长不得超过30年;单独授予经营权的,特许经营期限最长不得超过8年。
第十三条 市政公用事业主管部门应当按照有关法律、法规的规定,采取招标方式选择特许经营者。通过招标不能确定特许经营者的,可以采取直接委托或者其他方式确定特许经营者。
第十四条 参与特许经营权竞标者应当具备以下条件:
(一)依法注册的企业法人;
(二)有相应的注册资本金和设施、设备;
(三)有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力;
(四)有相应的从业经历和良好的业绩;
(五)有相应数量的技术、财务、经营等专业人员;
(六)有可行的经营方案;
(七)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十五条 采取招标方式选择特许经营者的,市政公用事业主管部门应当将中标结果向社会公示,公示时间不得少于20日。公示期满,公众对中标结果无异议或者异议不成立的,方可将中标者确定为特许经营者。
第十六条 特许经营者确定后,市政公用事业主管部门应当与特许经营者签订特许经营协议,授予其特许经营权,颁发特许经营权证。
市政公用事业特许经营权证由省人民政府建设行政部门统一印制。
第十七条 特许经营协议主要包括以下内容:
(一)特许经营内容、区域、范围及有效期限;
(二)提供产品、服务的质量和标准;
(三)价格和收费的确定方法、标准以及调整程序;
(四)设施、设备的权属与处置;
(五)设施、设备维护和更新改造;
(六)财政补贴、其他优惠条件等政府承诺的事项;
(七)安全管理和突发事件应急措施;
(八)履约担保;
(九)特许经营权的终止和变更;
(十)违约责任;
(十一)争议解决方式;
(十二)双方认为应当约定的其他事项。
第十八条 特许经营协议签订后,协议双方不得擅自变更。确需变更协议内容的,协议双方应当在共同协商的基础上签订变更协议。
第十九条 在特许经营协议有效期内,特许经营者单方提出解除特许经营协议的,应当向市政公用事业主管部门提出书面申请,市政公用事业主管部门应当自收到申请的3个月内作出答复。在市政公用事业主管部门同意解除协议前,特许经营者必须保证正常的经营与服务。
因不可抗力,特许经营无法正常运营时,特许经营者向市政公用事业主管部门提出解除特许经营协议的,市政公用事业主管部门应当予以批准。

第三章 特许经营者的权利和义务

第二十条 特许经营者依法取得的市政公用事业特许经营权受法律保护,人民政府及其市政公用事业主管部门不得擅自变更或者撤回。
特许经营协议有效期内,特许经营权所依据的法律、法规、规章修改、废止,或者授予特许经营权的客观情况发生重大变化的,为了公共利益和公共安全需要,市政公用事业主管部门可以依法变更或者撤回特许经营权。由此给特许经营者造成财产损失的,应当依法给予补偿。
第二十一条 特许经营者享有下列权利:
(一)依法自主经营;
(二)获取合法收益;
(三)依法请求制止和排除侵害特许经营权的行为;
(四)建议对发展规划和价格等进行调整;
(五)享受政策优惠和有关的补贴、补偿等;
(六)拒绝违反法律、法规、规章规定的收费、集资和摊派;
(七)法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他权利。
第二十二条 特许经营期限届满,市政公用事业主管部门重新选择特许经营者时,在同等条件下,原特许经营者享有优先权。
第二十三条 特许经营期内,因政策调整导致特许经营预期收入明显减少的,特许经营者可以向市政公用事业主管部门提出补偿申请。市政公用事业主管部门应当在收到特许经营者补偿申请后3个月内进行调查核实,经项目所在地的州(市、地)、县(市、区)人民政府批准给予相应补偿。
第二十四条 特许经营者应当履行下列义务:
(一)在特许经营协议约定的范围内从事特许经营业务;
(二)履行经营协议,向用户提供安全、方便、稳定的产品或者服务;
(三)按照安全生产法律法规和行业安全生产标准规范,组织企业安全生产;
(四)接受相关部门对产品和服务质量的监督检查;
(五)按照规定时间将中长期发展规划、年度经营计划、年度报告等报市政公用事业主管部门备案;
(六)定期对生产设施、设备进行运行维护和更新改造,确保设施、设备完好;
(七)因设备正常检修临时中断提供产品和服务时,应当提前告知用户;
(八)经营期满或者解除特许经营协议后,向市政公用事业主管部门完整移交特许经营的设施、设备、技术资料和养护、维修、更新改造记录以及用户档案等资料;
(九)法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他义务。
第二十五条 特许经营者在经营期间不得有下列行为:
(一) 转让、出租特许经营权;
(二)擅自将所经营的市政公用设施及资产进行处置或者抵押;
(三)超越特许经营协议约定范围从事特许经营;
(四) 擅自提高市政公共产品、公共服务价格或者收费标准;
(五) 擅自停业、歇业;
(六) 其他违反法律、法规、规章规定以及特许经营协议的行为。
第二十六条 用户申请连接、使用特许经营的城市供水、供气、供热、污水处理等公用设施、设备的,特许经营者应当与用户签订连接、使用合同,不得向用户收取设施、设备投资补偿等费用。
第二十七条 为了公共利益的需要,州(市、地)、县(市、区)人民政府可以依法征用特许经营者经营的公用设施或者要求其承担公益性服务,特许经营者应当配合。由此给特许经营者造成损失的,州(市、地)、县(市、区)人民政府应当依法给予补偿。

第四章 监督管理

第二十八条 省人民政府建设行政部门和州(市、地)人民政府市政公用事业主管部门应当加强对下级人民政府市政公用事业主管部门实施特许经营活动的监督检查,及时查处实施特许经营中的违法行为。
第二十九条 市政公用事业主管部门在对市政公用事业特许经营活动进行监督管理时,应当履行下列职责:
(一)监督特许经营者履行法定义务和特许经营协议;
(二) 受理对特许经营者的举报和投诉;
(三)组织专家对特许经营者的经营情况进行年度评估或者中期评估,对评估中存在的问题督促其限期整改;
(四)制定市政公用事业特许经营监管应急预案;
(五)对特许经营者提供的市政公共产品或者公共服务的数量、质量、价格以及安全生产、设备设施保养维护等情况进行监督;
(六)向本级人民政府和上一级人民政府市政公用事业主管部门提交年度特许经营实施情况的报告;
(七) 协助价格主管部门制定价格方案,必要时提出价格调整建议;
(八) 法律、法规、规章规定的其他职责。
第三十条 特许经营权发生变更、终止或者被依法撤销以及出现危及或者可能危及公共利益、公共安全的紧急情况时,市政公用事业主管部门应当采取有效措施保证市政公用产品供应和服务的连续性与稳定性,必要时可以采取临时接管措施。
第三十一条 特许经营协议终止时,市政公用事业主管部门应当组织对特许经营者进行财务审计,对特许经营设施、设备等进行资产评估。
第三十二条 特许经营产品和服务的价格,由州(市、地)、县(市、区)人民政府或者价格主管部门遵循补偿成本、合理收益、节约资源、与社会承受力相适应的原则,按照法定权限和程序制定和调整。
第三十三条 市政公用事业主管部门和其他相关部门实施监督检查,不得妨碍特许经营者正常的生产经营活动。

第五章 法律责任

第三十四条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得特许经营权的,由市政公用事业主管部门依法没收违法所得,撤销特许经营权,并向社会公布。被撤销特许经营权的企业法人,3年内不得在本省申请从事市政公用事业特许经营。
第三十五条 特许经营者超越特许经营协议约定范围从事特许经营的,由市政公用事业主管部门依法没收违法所得,责令限期改正;逾期未改正的,处以2万元以上5万元以下罚款;情节严重的,撤销特许经营权。
特许经营者擅自提高市政公共产品、公共服务价格或者收费标准的,由价格主管部门依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》的相关规定处罚。
第三十六条 特许经营者在特许经营期间有下列情形之一的,市政公用事业主管部门应当依法撤销特许经营权:
(一)转让、出租特许经营权的;
(二)擅自将所经营的市政公用设施及资产进行处置或者抵押的;
(三)因管理不善,发生重大质量、生产安全事故的;
(四)擅自停业、歇业,严重影响到社会公共利益和安全的;
(五)法律、法规、规章规定和特许经营协议约定的其他情形。
第三十七条 市政公用事业主管部门有下列情形之一,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:
(一)对不符合条件的申请人授予特许经营权或者超越法定职权授予特许经营权的;
(二)应当采取招标方式选择特许经营者而未招标选择特许经营者的;
(三) 违法撤销特许经营权的;
(四)未依法履行监督管理职责造成严重后果的。

第六章 附 则

第三十八条 本条例施行前已实施的特许经营项目,特许经营协议有约定的,从其约定。经协议双方协商一致,也可以按本条例的有关规定,签订补充协议。
第三十九条 本条例应用中的具体问题由省人民政府建设行政部门负责解释。
第四十条 本条例自2009年10月1日起施行。