福建省福州市人民政府


福州市人民政府关于印发福州市城区廉租住房管理办法的通知
榕政综〔2006〕255号

各县（市）区人民政府，市直各委、办、局（公司）：
《福州市城区廉租住房管理办法》已经市十二届政府2006年第35次常务会议研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。




二○○六年十一月十二日

福州市城区廉租住房管理办法

第一条 为建立和完善城镇廉租住房制度，保障城镇住房困难家庭的基本住房需求，根据建设部等五部局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》以及国家发改委、建设部《城镇廉租住房租金管理办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城区范围内廉租住房的管理。
第三条 福州市房地产管理局（以下简称市房管局）作为廉租住房行政主管部门，负责廉租住房的行政管理工作；福州市住房委员会办公室（以下简称市房委办）负责廉租住房保障对象的资格的审批、审核工作；福州市国有房产管理中心（以下简称市房管中心）负责廉租住房的建设、调配安排和经营管理工作。市财政局、市国土局、市民政局、市总工会等部门应按各自职责分工，协同配合实施本办法。
第四条 廉租住房的配租采取租赁补贴、实物配租和租金核减等多种形式，多渠道解决最低收入家庭住房问题。
租赁补贴是指按规定向符合廉租住房申请条件的家庭发放租赁补贴，由其自行租赁住房解决居住问题。
实物配租是指按规定向符合廉租住房申请条件的家庭提供廉租住房，并按优惠的租金标准收取租金。
租金核减是指按规定对承租公有住房的低保家庭实施租金减免。
第五条 符合以下条件之一的家庭可以申请廉租住房保障：
（一）家庭收入在城镇最低生活保障线以下，且人均住房建筑面积在6平方米以下的具有本市城区常住户口的低保家庭；
（二）人均住房建筑面积在6平方米以下，享受抚恤补助的重点优抚对象；
（三）属重点工程和旧屋区改造中被拆迁的低保家庭，原住房人均建筑面积10平方米以下，选择货币补偿并在协商期内搬迁，将原住房区位补偿款全额上缴财政专户代管的家庭；
（四）人均住房建筑面积在6平方米以下的特困职工、急需救助的孤、老、病、残以及其他需要廉租住房保障的人员。
第六条 廉租住房的租金标准和租赁补贴标准由市房管局会同市物价局、市财政局、市房管中心等部门按以下原则进行核定，并报市政府批准后执行。
（一）租金标准按照廉租住房的维修费和管理费两项因素测定；
（二）租赁补贴标准按照普通住房市场平均租金与廉租住房租金的差额测定；
（三）租金核减标准按照承租公房租金与廉租住房租金差额测定，核减后的租金应符合廉租住房租金标准。
第七条 廉租住房资金来源实行财政预算安排为主，多种渠道筹措并举的原则。主要包括：
（一）市级财政预算安排的资金；
（二）住房公积金增值收益中按规定提取的廉租住房补充资金；
（三）直管公房售房款及拆迁补偿款中安排的资金；
（四）国有土地公开转让、拍卖收益中安排的资金；
（五）社会捐赠的资金；
（六）其他渠道筹集的资金。
廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁补贴的发放，廉租住房的购建、维修养护等，不得挪作他用。
第八条 廉租住房来源渠道主要包括：
（一）政府出资建设的廉租住房；
（二）政府出资收购的住房；
（三）腾退封存的公有住房；
（四）行政机关和事业单位闲置的公有住房；
（五）经济适用住房中按规定配建的廉租住房；
（六）社会捐赠的住房；
（七）其他渠道筹集的住房。
用于实物配租的廉租住房，有关部门应及时移交给市房管中心，实行统一管理。
第九条 政府新建廉租住房的建设用地实行行政划拨方式供应；有关廉租住房建设涉及的行政事业性收费减半征收；对收购空置商品房及旧住房作为廉租住房的，有关行政事业性及经营服务性收费减半征收；实物配租的廉租住房租金收入免征房产税及营业税。
第十条 新建的廉租住房的建筑面积和装修标准应严格控制，配备基本生活配套设施，做到交房时即可入住使用。
第十一条 新建的廉租住房应依托一个小区实行物业统一管理，对入住廉租住房且收入在城镇最低生活保障线以下的家庭，予以免收物业管理费，其物业管理费由市、区两级财政各负担50％。
第十二条 廉租住房实行申请、审批和公示制度。具体如下：
（一）由申请人向市房委办提出申请，并提交下列材料：
1、家庭主要成员的身份证明及户籍证明；
2、现居住地的住房证明；
3、属家庭收入在最低生活保障线以下的应提供《福建省城市居民最低生活保障金领取证》，属特困职工的应提供《福州市特困职工优待证》，属享受抚恤补助的重点优抚对象应提供《优抚对象抚恤补助证》，属重点工程和旧屋区改造被拆迁户的应提供拆迁部门出具的原房拆迁证明；
4、其它相关证明。
（二）经户口所在地社区和街道初审（有工作单位的由所在单位和主管部门初审），由区房管局复审后报市房委办。
（三）市房委办对经审核符合廉租住房保障条件的申请人，分别在福州日报、本人居住所在地以及工作单位进行公示，公示期限为 15日，广泛接受社会监督。公示无异议或异议不成立的，予以登记批准。市房委办应将登记批准的结果及时转送市房管中心，并抄报市财政局，由市房管中心统筹安排廉租住房。
第十三条 经市房委办审核同意给予租赁补贴的家庭，可以根据居住需要选择适当的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报市房委办和市房管中心审核。经审核同意后，方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同。市房管中心按规定标准将租赁补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
市房管中心应在每季度最后十天内向市财政局申报下一季度租赁补贴发放金额，并抄送市房管局。经市财政局核实后，按资金列支渠道予以拨付。
第十四条 经市房委办审核同意给予实物配租的家庭，由市房管中心调配安排，每户只能承租一处与居住人口相应的廉租住房，并由申请人与市房管中心签订《福州市廉租住房租赁合同》，办理租赁手续。
第十五条 实行实物配租的廉租住房，申请人办妥租赁手续后，市房管中心可委托廉租住房所在区房管局和基层房管所进行经租管业；区房管局和基层房管所应加强廉租住房的住用跟踪管理。已享受廉租住房保障的家庭应当按年度向住房（含已入住的廉租住房或自行租赁的住房）所在地的区房管局如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况，经区房管局核实后，报市房管局和市房管中心按照本办法及时调整廉租住房或租赁补贴标准。
第十六条 市房管中心应与申请人签订廉租住房租赁合同或租赁补贴协议。合同或协议应规定享受廉租住房保障的家庭有下列行为之一的，由市房管中心解除租赁合同或停止拨付租赁补贴，并由市房管局取消其廉租住房保障资格。
（一）家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的;
（二）将承租的廉租住房转借、转租或擅自调换的；
（三）擅自改变房屋用途的；
（四）连续六个月以上未缴纳租金或未在廉租住房居住的；
（五）擅自将承租的廉租住房进行改、扩建的；
（六）利用廉租住房进行违法活动或非法谋利的。
对于租赁合同解除后拒不退还廉租住房的家庭，由市房管中心依法起诉并申请人民法院强制执行。
第十七条 本办法确定廉租住房保障对象的认定条件、住房面积、租赁补贴等指标，由市房管局会同市财政局、市房管中心等部门根据经济发展和居民住房状况适时进行调整，报市政府批准后公布执行。
第十八条 凡弄虚作假骗取廉租住房的，由市房管局取消其申请廉租住房的资格，并由市房管中心收回廉租住房，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。政府管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第十九条 本办法由市房管局会同市房管中心负责解释。
第二十条 本办法自颁布之日起施行。原《福州市城镇廉租住房管理暂行办法》同时废止。各县（市）可参照本办法执行。

浅析英美法系的经济胁迫制度
——兼论我国《合同法》建立经济胁迫制度的必要性

费亚芹 樊晓周


摘要：在《合同法》中, 胁迫是影响合同效力的主要因素之一,各国都普遍认可这一事实。但是对于胁迫的具体类型，各国的法律规定有别，在英美法系国家，除了人身胁迫、货物胁迫之外，还有经济胁迫，而我国现行法律体系中无关于此制度的规定。然而在法律实践中,合同一方当事人经常会利用自己的经济优势对对方进行胁迫，使对方违背其真实的意思表示而与之签订合同。所以,有必要对经济胁迫制度的涵义、历史沿革、认定与后果等进行介绍,进而探讨在我国建立经济胁迫制度的意义。
关键词：经济胁迫；英美法系；衡平法

各国合同法都把当事人意思表示真实作为合同有效成立的要件。意思表示不真实或有瑕疵,就会影响合同的效力。一般情况下,胁迫是导致合同可撤销、可变更的因素之一。胁迫一般包括人身胁迫、货物胁迫，而英美法系国家把经济胁迫也作为胁迫的一种类型，作为影响合同效力的原因之一。我国1999年修订实施的《合同法》没有经济胁迫的相关规定。然而在现今相对文明及法治的社会中，民商事活动中以暴力胁迫和货物胁迫订约的例子越来越少，当前订约中出现的胁迫绝大多数都是经济胁迫，笔者认为,经济胁迫制度有其独特的功能和价值。本文仅就英美法系中的经济胁迫做一粗浅探讨。

一、 经济胁迫制度的概念及其历史沿革
所谓经济胁迫(Economic Duress) ,是指合同的一方当事人在订立合同时, 滥用其优势地位以及相对方的需要，以暴力强迫以外的方式迫使合同相对方接受合同条件,致使受到胁迫的合同另一方当事人未能按照其真实的意愿决定是否订立合同以及怎样订立合同的情形。从经济损失的角度比较，经济胁迫的后果往往比一般胁迫的后果严重。
经济胁迫制度是由普通法(Law of Common)发展而来。最初英美普通法在契约方面有一个相当粗糙而没有充分发展的承诺瑕疵理论,其中关于胁迫的概念,是狭义的，仅指一些相当极端的肉体上的胁迫,即仅限于一方向另一方施加暴力、监禁或者恐吓施加暴力、监禁，另外，《牛津法律大辞典》给胁迫的定义为：“使用暴力或以暴力相威胁以强迫或实际上正在强迫他人实施某种特定行为。”[1]从上述对胁迫的界定上可以看出，早期的胁迫概念中不包括精神上的强制，即对于经济胁迫、精神胁迫、道义胁迫以及其他性质的胁迫等使用非暴力的方法,诱使对方缔结合同的情形,则不能引用强暴胁迫得到救济。
随着经济交往活动的频繁以及社会文明的进一步发展，民商事活动中以暴力胁迫订约的情况越来越少，胁迫的类型也随之发生变化，呈现出多样性。为了维持市场秩序、彰显公平正义，普通法在发展过程逐步扩大了胁迫的范围。到了18世纪，普通法通过判例确立的原则，将胁迫的内涵扩充至“货物胁迫（Duress of Goods），货物胁迫表现为对受害方的财产不当的留滞，即一方威胁扣押或拒绝提供另一方依合同有权享有的东西，另一方除了答应前者的要求外别无合理的选择余地。
随着市场经济的发展，一方面，契约自由原则逐渐衰落；另一方面，定式合同大量出现，由此，出现了合同当事一方滥用其优势地位以及相对方的需要，以暴力强迫以外的方式迫使合同相对方接受合同条件的情形，也就是今天被英美法系国家广泛接受的“经济胁迫”（economic duress），经济胁迫也被称为“商业强制”（business compulsion），这种形式的胁迫严重破坏了正常的市场交易秩序，危害了交易安全，与现代市场经济理念背道而驰。经济胁迫问题逐渐引起人们的重视，越来越多的人开始关注，今天，在英美法系国家，经济胁迫已成为重要问题并形成了固定的判例规则。
综上，在普通法上，胁迫的含义从起初仅指对人身的胁迫，后扩展到货物胁迫，最后纳入了经济胁迫。

二、 对经济胁迫的认定及其后果
近二十年来，经济胁迫逐渐发展为一项独立的普通法规则。根据普通法规则，构成经济胁迫必须符合两项要件：　
(1)必须存在某种压制或支配了受害方当事人意志的经济事实，并因此破坏了当事人之间的协议性质；
(2)这种压力必须是不合法的，甚至是违法的。“英国的Scarman勋爵对此的分析是：胁迫的非法性具有以下两点要素：1.足以强迫改变受害方意愿的胁迫行为；2.胁迫行为本身具有非法性。香港的杨良宜先生在此基础上，又加了一条,即被胁迫方除了屈从同意，别无其他合理的选择。”[2]
根据现有判例规则，经济胁迫的形式主要包括：（1）直接施加经济压力；（２）以口头形式威胁将要施加压力；（３）以违约、或不履约相威胁；[3]（４）债务人以不偿付威胁债权人同意以小笔款项了结大笔债务；[4]（5）以解约、停工给对方造成损失等其他方式相威胁，此项典型案例是：在1983年宇宙卫士海运股份公司诉国际运输工人联合会案中，原告是利比里亚一海运公司，其公司全部股东均住在美国，该公司的宇宙卫士号货船(悬挂利比里亚国旗)从利比里亚载物准时运达英国明福特哈温港。该船船员主要为亚洲人，由于他们的工资水平按照国际运输工人联合会的规定过低，故该联合会号召工人拒绝为该船卸货，使之不能离港。该联合会声明，除非原告公司捐助80万美元作为海员国际福利基金，否则不予卸货，原告公司被迫给付捐款后起诉追偿。法庭裁定，这一支付是在经济胁迫下做出的；并且按照有关工业法规，此类给付要求也并不合法；故原告有权追回付款。[5]
应该注意的是，在某些情况下虽然存在经济压力，但施加压力的当事人并没有迫使对方接受明显对其不利的合同，或者这一经济压力并未影响对方当事人自主订约的平等地位，则不构成经济胁迫。例如英国上议院在1980年鲍昂诉楼裕隆案的裁定中指出：经济胁迫虽可以导致合同无效，但如果所涉经济压力没有压制对方当事人的订约地位，迫使其接受明显不利的合同，则不构成经济胁迫。本案所涉经济压力没有达到这样的程度，故应视为合同有效。[6]

三、 我国现行法律中对胁迫的若干规定
我国现行法中，涉及胁迫的相关规定主要有：
较早时期即1986年的《民法通则》第58条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为归于无效”。1999年的《合同法》对上述行为的效力进行了区分，以可变更、可撤销为原则，以无效为例外。
1988年的最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见中,第96条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方做出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫作为。”全国人大法工委编写的《合同法释义》中，在此基础上，将胁迫的概念定义为“行为人以将要发生的损害或者以直接实施损害相威胁使对方当事人产生恐惧而与之订立合同。”
1999年《合同法》第54条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。”
根据特别法优于一般法的法律适用原则，1999年的合同法是实践中法律适用的依据。本法中规定，胁迫是使合同可撤销或者可变更的因素之一，结合最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见的规定，胁迫指以将来要发生的损害或以直接施加危害相威胁，使对方产生恐惧并因此而订立的合同，一般被认为包括两种情况，即以要发生的危害相威胁，指以生命、身体、财产、名誉、自由、健康、信用等损害；另一种情况是胁迫者以直接面临的损害相威胁，胁迫者通过对对方当事人或家属实施关于不法行为造成损害而迫使对方订立合同。
对比英美法系国家关于胁迫制度的规定，可以发现，我国与英美法系国家关于胁迫的规定有一定的交叉，对人身胁迫、货物胁迫的规定基本相似，但是关于经济胁迫的规定是我国合同法所没有的。

四、 我国《合同法》建立经济胁迫制度的必要性分析
从目前已有的法律规定来看，我国并未对胁迫进行完整的法律上的定义，甚至并未区分胁迫的类型，更没有在法律中引入经济胁迫的概念。然而目前,经济胁迫现象在经济生活中大量存在，经济胁迫制度不仅为英美法系国家广泛运用,而且也开始为大陆法系国家吸收和借鉴。同时，经济胁迫所针对的问题在我国现行的法律体系框架内很难能够得到有效的救济。虽然有胁迫制度,但没有包含经济胁迫这一类型,虽然在我国《民法通则》中，存在着诚实信用等弹性条款,但很难解决经济胁迫这类问题。
改革开放至今，中国的经济已经逐步转型为市场经济。在现代市场经济条件下，不同的国家所面对的诸多社会问题，包括法律问题在内，往往具有相似性，这在司法领域显得尤为突出。法律是社会科学的一个分支，作为一门科学，其任务在于揭示那些带有规律性的东西，而法律的原理、原则和规则，正是对这些规律的解释、概括和归纳。今天，当人们着手去解决许许多多已经被法律发展相对完善的国家面对过、解决了的问题时，当人们可以从他们的法律文库中找到可供借鉴的并且能够帮助我们揭开问题之疑团的钥匙时，应该主动“拿来”，为我所用，而没有理由把其中的合理成分拒之门外。
通过以上分析，作者认为,我国《合同法》完全有必要建立经济胁迫制度。具体的建立该项制度的途径，一方面考虑到合同法不能因为缺失这一项制度而被废止，但是如果对其进行修改的话，又为期太长；另一方面，由于该制度的缺失，当事人的正当权益无法及时得到保护，法律的所追求的实质正义难以得到真正的实现，因此，可以暂时以司法解释的方式扩大解释“胁迫”的法律含义，赋予经济胁迫以法律地位，进而形成普通暴力胁迫、货物胁迫以及经济胁迫三大胁迫并行的格局。通过一段时间的实践，在积累一定的司法实践经验之时，再以修改合同法的方式把它纳入到合同法的体系之中。经济胁迫制度有利于保护受经济压力的弱势当事人,实现合同交易中的公平与正义，是现代市场经济体制下不可缺失的制度。

注释：
[1] [英]戴维•M•沃克.牛津法律大辞典[M],北京:光明日报出版社,1989.276
[2] 杨良宜著《国际商务游戏规则——英国合同法》中国政法大学出版社,第217页
[3] 参见1904年鲁克斯诉巴纳德案,上诉法院判例集,第1129页
[4] 参见1966午D与C建筑股份公司诉利斯案，王座庭判例集2集第617页
[5] 参见1983宇宙卫士海运股份公司诉国际运输工人联合会案，上诉法院判例集1集,第366页
[6] 参见1980年鲍昂诉楼裕隆案，上诉法院判例集第614页
参考文献：
[1] 王忻,租赁市场中的经济胁迫分析,上海房地2005年第3期
[2] 王贵仁著,《浅谈合同法中的撤销权》，辽宁公安司法管理干部学院学报，第2000年,第7期
[3]中国内地与香港的合同效力制度比较研究,贺晓翊
[4]袁雪,浅析英美法系的不正当影响制度,学术交流,2005年第6期