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住房按揭法律问题研究/王涌泉

时间:2024-07-11 16:37:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9550
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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目  录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。俗话说:"安居才能乐业"。另外,从某种意义上来说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大厦,体现了人类的进步。人类对居所的投资,直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此,一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计,从1976年以来,用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%(新加坡高达12-26%),所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,根据有关部门的预测,我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长,到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%,这一比例与发达国家相距甚远。由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势,已制定了发展房地产业的实施计划:在2000年前,房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍,为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明,我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持,所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而,要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述:"十九世纪发明了分期偿还的贷款……,这个时期对于住宅经济来说是如此重要,简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机,在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是,直到本世纪50年代,各国的银行业出于资产流动性的考虑,对房地产贷款业务的开展都比较慎重,在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论",其认为,贷款的清偿依赖于借款人的预期收入,只要借款人的未来收入具有稳定性,对其进行长期放款,如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务,也同样可以保证这种资产的流动性和安全性,由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐。因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者,如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费,其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时,房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾,这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾,也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大,"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是,按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭",译为英文即mortgage。"在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语mortum,其意义为"永久,永远",gage原文为"质押,担保"。 在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为,"按揭"一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为:在中国古代,"按"有押的意义,从字面上来看,按与押都有"压住不动"的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭

国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、农业部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、海关总署、国家粮食局、中国农业发展银行关于落实进一步扶持我国大豆产业发展有关措施的通知

国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、农业部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、海关总署、国家粮食局、中国农业发展银行


国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、农业部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、海关总署、国家粮食局、中国农业发展银行关于落实进一步扶持我国大豆产业发展有关措施的通知

2003年1月21日  计经贸〔2003〕92号

各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团计委、物价局、经贸委(经委)、财政厅、农业厅(局)、外经贸委(厅、局)、粮食局,中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行,广东分署、天津、上海特派办,各直属海关,农业发展银行分行:
  为促进我国大豆生产发展,提高大豆产业的国际竞争力,增加农民收入,经国务院批准,现将进一步扶持我国大豆产业发展的有关措施通知如下:
  一、调整东北和内蒙古东部地区的种植结构。东北地区水资源比较缺乏,玉米、水稻严重积压。要把调整东北和内蒙古东部地区的种植结构,扩大大豆种植面积作为一项战略任务,经过三到五年的努力,把东北和内蒙古东部地区建成我国优质大豆的优势产区。
  二、努力提高东北和内蒙古东部地区种植大豆的生产水平和比较效益。多年来大豆生产停滞不前,重要原因之一是种植大豆的生产水平和比较效益低。鼓励和引导农民扩种国内短缺的大豆,关键是解决种植大豆生产水平和收益偏低的问题。要努力提高单产和品质,千方百计降低大豆生产成本,减轻农民的税费负担。
  (一)加大实施大豆良种示范工程的力度。实施良种示范工程,可以在统一供种的基础上,实行连片种植、机械深松,降低种植成本,提高单位面积产量。2003年良种大豆种植示范面积由原计划的1000万亩扩大到2000万亩。
  (二)对收购的优质大豆实行单收单储,优质优价。由大豆经销企业收购的优良品种,要与一般品种分开储存,分开销售。
  (三)推广大型农机深松免耕抗旱技术和精量播种技术,提高单位面积产量。继续对大豆生产区种植大豆农民购置大中型拖拉机、深松机和精量播种机给予适当补贴。
  (四)按照中央提出的“减轻、规范、稳定”的要求,积极稳妥地推进农村税费改革,切实减轻农民负担。
  三、加强大豆供种及产销一条龙服务。
  (一)建立良种大豆繁育和统一供种的市场机制,引导农民种植良种大豆。积极研究、开发大豆根瘤菌剂,提高我国大豆质量和单位面积产量,努力降低生产成本。
  (二)加强优质、高产大豆栽培技术的培训和推广,实行大豆合理轮作,提高农民种植良种大豆的技术水平。
  (三)树立我国大豆的品牌形象。大豆主产区政府要把良种大豆的种植、推广作为一项重要工作,建设绿色、无公害大豆生产基地;组织企业开展多种形式的非转基因、绿色、无公害大豆的宣传和市场营销活动;对大豆宣传和市场营销活动给予必要的支持。
  (四)加快培育大豆购销主体,规范大豆流通秩序。加快培育有一定经济实力、能够抵御市场风险、承担大豆收购责任的大豆经销企业,建立统一规范、竞争有序的大豆流通秩序,改变目前多数大豆经销商规模小、资金分散、组织化程度低、流通环节秩序混乱、效率不高的状况。
  (五)把大豆种子企业收购种用大豆列入农业发展银行贷款范围,对其收购种用大豆所需资金,由农业发展银行按“以销定贷、以效定贷”的原则,在保证资金封闭运行的前提下择优选贷。
  (六)建设和完善大豆批发市场,提升批发市场的功能。大豆批发市场要吸收具有一定经营规模的大豆经销企业、大豆用量较大的加工企业和具有一定资金实力的中间商作为会员,按照现代企业制度的要求运作,提供优质的服务吸引企业进场交易。
  (七)免征运输豆粕的铁路建设基金。
  四、继续鼓励发展大豆深加工。大豆除食用和加工豆粕及豆油外,还要着重发展销路广、市场潜力大的豆奶、豆奶粉、分离蛋白、浓缩蛋白和组织蛋白等新兴大豆食品。要以开发大豆磷脂、皂甙、异黄酮、食用纤维等功能性食品为方向,加快研究高质量、高附加值、高效益的具有特殊营养功能的大豆新产品。要支持引导大豆加工企业提高科技创新能力,延长大豆加工产业链,提高深加工产品档次和企业效益。2003年要继续对大豆深加工项目给予国债贴息方面的优惠政策支持,其必须进口的设备及技术,按照《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》(国发〔1997〕37号)中关于免征关税和进口环节增值税的有关优惠政策执行。
  五、鼓励豆粕出口。我国周边国家和地区每年从南美洲进口豆粕800万吨~1000万吨。与南美豆粕比较,我国大豆加工具有成本低、运距短、豆粕新鲜、小船运输直达周边国家和地区各港口等优势。要鼓励我国大豆加工企业发挥加工和区位优势,开拓豆粕国际市场。对加工贸易进口大豆出口豆粕后的豆油内销给予进口配额安排,按关税配额内税率征税进口。
  六、加强对大豆产业的领导。大豆主产区的各级人民政府要高度重视大豆产业的发展,加强对大豆生产和一般性服务的指导,及时研究、解决大豆生产、销售、加工过程中出现的问题,抓好各项措施的贯彻落实工作。



关于严禁在住房公积金管理机构调整工作中发生违纪违法行为的通知

建设部 财政部 中国人民银行、监察部、审计署、中央机


关于严禁在住房公积金管理机构调整工作中发生违纪违法行为的通知


建房改[2002]110号

各省、自治区、直辖市及计划单列市建设、财政、监察、审计厅(委、局)、编办,中国人民银行各分支机构:

  调整住房公积金管理机构是国务院为确保住房公积金安全运作、防范资金管理风险、维护住房公积金缴存人权益作出的重要决策。为预防和制止在住房公积金管理机构调整工作中可能发生违纪违法行为,保证机构调整工作健康有序进行,根据《住房公积金管理条例》(国务院第305号令,以下简称《条例》)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002]12号,以下简称《通知》)精神,现就有关问题通知如下:

  一、根据《条例》规定,直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当按照精简、效能的原则,设立一个住房公积金管理中心(以下简称管理中心)。各地要在《通知》规定的期限内完成现有管理中心的调整工作,任何单位和个人不得以任何理由影响调整工作的进行。

  二、各地要按规定,自《通知》发布之日起,在保证住房公积金正常归集、转移、提取和发放个人住房委托贷款的前提下,冻结现有管理中心的资产。要严格清理现有管理中心的资产,核实债权债务,经审计后逐一登记造册,保证资产平稳移交。到期的债权应全部收回,不合法的债权和债务不得移交;必须追回的,要如数追回,不能追回造成资金损失的,要依法处理并追究有关人员的责任。不得将违规运用的住房公积金,通过内部调账方式调整到公有住房售房款、住宅共用部位共用设施设备维修基金或购房补贴等其他住房资金账户内。严禁通过补签合同、修改合同等方式,掩盖违规使用资金的行为,逃避法律责任。对原管理中心管理住房公积金以外的其他住房资金,应按有关规定规范管理。

  三、严禁用假账目、假原始凭证、假报表欺上瞒下,不得隐匿、转移、篡改、毁灭有关账目、凭证和报表,不得故意拖延或者拒绝提供与资产清理、移交工作有关的资料和情况说明,不得防碍并账、调整工作的进行。

  四、原管理中心不得违反国家财经纪律开立账户、公款私存、公款私分,设账外账,隐匿、私设小金库,转移资金,直接或变相侵吞公有财产。

  五、严禁原管理中心利用机构调整之机,擅自提高工资标准,突击滥发奖金或任何形式的补贴,违规分配实物、报销各种费用和进行其他形式的公款消费。

  六、各地要按规定冻结原管理中心的人员编制,严禁突击提拔干部。新设立的管理中心要择优留用原管理中心的工作人员。原管理中心的主管部门或挂靠部门、单位要妥善安置未留用人员。各级建设、财政、监察、审计部门、编办和中国人民银行各分支机构,要对住房公积金管理机构调整工作中发生的违纪违法行为坚决制止和纠正,依据有关法律、法规和住房公积金监督管理的规定严肃查处。

  特此通知。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国财政部
中国人民银行
中华人民共和国监察部
中华人民共和国审计署
中央机构编制委员会办公室
二○○二年五月十四日