山东省济南市人民政府


济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法

《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》已经1992年10月12日市人民政府第122次常务会议通过，现予发布施行。

济南市代市长 谢玉堂

一九九二年十一月十八日



　　第一章 总 则
　　第一条 为了适应改革开放和城市建设的需要，合理开发利用和经营土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和省政府有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本办法所称城镇国有土地，是指本市市区、县（市）城区、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。
　　第三条 本市行政区域内的城镇国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，适用本办法。
　　第四条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的中国境内和境外的土地使用者，在使用年限内进行土地开发、利用和经营活动，其合法权益受国家法律保护。
　　土地使用者在土地开发、利用和经营活动中，应当遵守法律、法规和规章的有关规定，不得损害国家利益和社会公共利益。
　　第五条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押。土地使用者在转让、出租、抵押土地使用权时，其地上建筑物和其他附着物随之转让、出租、抵押。土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物和其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　个人取得的土地使用权在使用年限内可以继承。
　　第六条 市人民政府统一领导和管理全市国有土地使用权的出让和转让工作。
　　市土地管理部门具体负责全市国有土地使用权的出让工作，并依法对全市土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
　　市房地产开发管理部门具体负责管理土地使用权的转让、出租和抵押。
　　市规划、房管、财政、物价等有关部门，应当配合市土地管理部门和房地产开发管理部门加强对城镇国有土地使用权出让和转让的管理。

　　 第二章 土地使用权出让
　　第七条 土地使用权的出让，由市人民政府有计划、有步骤地组织进行，土地使用权出让地块的位置、面积、用途、年限和其他条件，由市土地管理部门会同市规划、计划、房地产开发管理等有关部门共同拟定，按照国家规定的土地审批权限，报经政府批准后，由市土地管理部门实施。
　　第八条 土地使用权出让，应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者（以下简称受让方）签订土地使用权出让合同。
　　第九条 土地使用权出让的年限，由市政府按《条例》第十二条的规定，根据具体情况确定。
　　第十条 土地使用权出让的基准价格，由市土地管理部门会同市规划、拆迁、财政、物价和房地产开发管理部门根据出让地块的地理位置、使用年限、开发配套情况、用途和规划参数等因素研究制定，报经市人民政府批准后执行。
　　第十一条 出让方应向有意受让方提供下列有关出让使用权地块的资料：
　　（一）土地的位置、范围、面积和地籍图；
　　（二）地面现状和环境状况；
　　（三）规划规定的用途、建筑容积率、密度和净空限制等；
　　（四）建设项目的完成年限和必须投入的建筑费用；
　　（五）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通、抗震和消防等方面的要求；
　　（六）市政公用设施现状和建设计划或设计要求；
　　（七）出让形式和年限；
　　（八）出让金的付款方式和要求；
　　（九）土地使用者的义务和有关的法律责任；
　　（十）其他。
　　第十二条 土地使用权出让可以采取以下方式：
　　（一）协议；
　　（二）招标；
　　（三）拍卖。
　　以招标、拍卖方式出让土地使用权的，应经公证机关公证。
　　第十三条 协议出让土地使用权的程序：
　　（一）受让方持经批准的立项文件、资金来源证明及其他有关文件，向出让方提交使用土地申请书，并获取出让地块有关的资料；
　　（二）受让方取得有关资料后，在规定的时间内提交包括土地开发建设方案和土地出让金预付款额等内容的用地意向书；
　　（三）出让方在接到用地意向书后十日内予以回复；
　　（四）出让方与受让方达成协议后，签订土地使用权出让合同，并按规定办理用地报批手续后，受让方按合同规定交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　　第十四条 招标出让土地使用权的程序：
　　（一）出让方编制招标文件，并在确定的招标日期两个月前发出招标公告或招标通知书；
　　（二）投标者购买招标文件及有关资料；
　　（三）投标者按招标文件规定向出让方交付保证金后，将密封的投标书投入指定的标箱；
　　（四）出让方会同有关部门组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。对中标者，发出中标通知书；对未中标者于开标后七日内如数退还其投标保证金；
　　（五）中标者在开标后七日内持中标通知书与出让方签订土地使用权出让合同，并按规定办理用地报批手续后，中标者按合同规定交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　　第十五条 拍卖出让土地使用权程序：
　　（一）出让方发出拍卖土地使用权公告；
　　（二）竞投者在规定期限内，持有关证件到指定地点购买拍卖土地使用权的文件、资料，领取竞投牌号；
　　（三）竞投者按拍卖公告的规定交付竞投保证金后，参加竞投；
　　（四）通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与出让方签订土地使用权出让合同；对未投中者于拍卖结束后七日内退还其竞投保证金；
　　（五）价高得者在规定的期限内按合同要求交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　　第十六条 受让方因特殊情况不能在规定期限内签订出让合同的，须在规定期满前五日内向出让方提出延期申请，经批准后方可延期。延期时间最长不得超过十五日。
　　受让方逾期不签订出让合同的，其受让资格自行取消，已交保证金不予退还。
　　第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途和规划方案的，应报经土地、规划管理部门批准后，依照本办法重新签订出让合同，调整出让金，并在三十日内办理登记手续。

　　第三章 土地使用权转让
　　第十八条 土地使用者转让土地使用权，须具备下列条件：
　　（一）已交清全部出让金；
　　（二）符合出让合同规定的土地用途和城市规划建设要求；
　　（三）投入开发建设的资金（不含出让金）已达到出让合同规定总投资额的百分之二十以上；
　　（四）已实现出让合同规定的其他转让条件。
　　第十九条 土地使用权转让时，应当经房地产开发管理部门审核同意后，由转让方与受让方签订转让合同。
　　第二十条 通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
　　第二十一条 土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权转让时，当事人应于转让合同生效之日起三十日内到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。
　　第二十二条 土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让人应向市政府缴纳土地使用权增值费。增值百分之一百以下的，按增值额的百分之四十缴纳增值费；增值百分之一百至二百的部分，按百分之五十缴纳；增值百分之二百至百分之三百的部分，按百分之六十缴纳：增值百分之三百以上的部分，按百分之七十缴纳。
　　第二十三条 土地使用权转让价格由转让方与受让方协商提出，在签订转让合同之前，报市开发办审核，并由市开发办报经市人民政府批准。
　　土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市人民政府有优先购买权。
　　第二十四条 土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依照本办法第十七条规定办理。
　　第二十五条 依法继承土地使用权和地上建筑物所有权的，继承人应持合法证明，到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。

　　 第四章 土地使用权出租和抵押
　　第二十六条 出租、抵押土地使用权，应具备本办法第十八条所规定的条件。
　　第二十七条 土地使用权出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
　　土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
　　第二十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应当持租赁合同及有关资料，自签订租赁合同之日起三十日内到土地管理部门和房产管理部门办理登记手续。
　　第二十九条 土地使用权抵押，应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家、省、市有关法律、法规和规章以及土地使用权出让合同的规定。
　　第三十条 土地使用权抵押期间，土地使用权及地上建筑物、其他附着物不得转让、出租、再抵押或以其他方式处分。有下列情况之一的，抵押权人有权按照抵押合同的规定处分抵押人用以抵押的土地使用权、地上建筑物和其他附着物：
　　（一）抵押人到期未履行债务的；
　　（二）在抵押合同期间，抵押人被宣告解散、破产的；
　　（三）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人拒绝清偿债务的。
　　第三十一条 处分抵押人用以抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所得收益，抵押权人有优先受偿权。
　　第三十二条 通过处分抵押土地使用权的方式取得土地使用权的，土地使用者应持有关证明文件到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记，并履行原土地使用出让合同。

　　 第五章 土地使用权终止
　　第三十三条 在土地使用期满前六十日内，土地使用者应办理土地使用权终止手续，注销登记，交回《国有土地使用证》。土地使用权终止时，对必须拆除的地上建筑物及其他附着物，由土地使用者在规定期限内自行拆除；不按时拆除和清理的，应缴纳拆除和清理费用。
　　第三十四条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。申请续期的，应当在土地使用权期满前一百八十日内向出让方提出书面申请，经批准后，依照本办法第二章的规定重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理有关登记手续。
　　第三十五条 出让方根据社会公共利益的需要，依法提前收回土地使用权时，应提前一百八十日通知土地使用者，并予以公告。
　　依法提前收回土地使用权，应当根据出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的价值等因素，对土地使用者给予合理补偿。
　　出让方和土地使用者对补偿金额有争议的，不影响按公告规定的日期收回土地使用权。
　　第三十六条 提前收回土地使用权时，出让方可用另一地块的使用权与土地使用者进行交换。交换时按出让方应支付的补偿金额与土地使用者应支付的出让金额进行差额结算，并重新签订出让合同，办理登记手续。


　　 第六章 划拨土地使用权
　　第三十七条 符合下列条件的，经市土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）其地上建筑物、其他附着物具有合法的产权证明；
　　（四）依照本办法规定签定土地使用权出让合同，补缴土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴出让金。
　　第三十八条 鼓励生产性企业利用已有的划拨土地使用权从事土地的开发经营活动，对有利于产业结构调整，经济效益、环境效益和社会效益显着的，经市人民政府批准，可以给予缓缴或减缴出让金和增值费的优惠。
　　第三十九条 将划拨土地使用权提供给他人建房或从中分得房屋的，视作转让、出租、抵押划拨土地使用权，应按本办法的规定签订出让合同，补缴出让金，或以所获收益抵缴出让金。


　　第七章 法律责任
　　第四十条 土地使用者未按出让合同规定的用途、期限和条件开发利用土地的，出让方应责令其限期改正；逾期不改正的，给予警告，并按每平方米五元以下的标准处以罚款；拒不改正的，出让方有权解除出让合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物及其他附着物；土地闲置时间超过两年的，出让方有权收回土地使用权。
　　第四十一条 土地使用者逾期末按出让合同规定支付全部出让金的，出让方有权解除合同，请求违约赔偿。
　　出让方未按出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，请求违约赔偿。
　　第四十二条 对采取欺骗、串通压价等非法手段取得土地使用权的，以非法占有土地进行处理。
　　第四十三条 转让、出租、抵押、继承土地使用权，未按规定办理登记手续的，其行为无效，由有关部门责令限期补办登记手续；逾期不办的，依照有关规定进行处理。
　　第四十四条 未具备本办法第十八条规定的条件而转让、出租、抵押土地使用权的，由土地管理部门责令其限期改正，没收非法所得，并处以非法所得百分之三十的罚款。
　　第四十五条 对未办理土地使用权出让手续而擅自转让、出租和抵押行政划拔土地使用权的，由土地管理部门依法收回国有土地使用权，没收非法所得，并处以非法所得百分之三十以下的罚款。
　　第四十六条 执行罚款，必须使用财政部门统一印制的罚款收据。罚款收入全部缴同级财政。
　　第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
　　第四十八条 市土地管理部门和市房地产开发管理部门的工作人员，应当认真执行公务，严格依法办事，提高工作效率，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则
　　第四十九条 土地使用权出让金和转让土地使用权增植费分别由市土地管理部门和市房地产开发管理部门代市人民政府收取，全部缴同级财政，专款用于城市建设和土地开发。审计部门按期审计，其结果应上报同级人民政府。
　　第五十条 出让、转让市区、县（市）城区、建制镇、工矿区范围以外属于全民所有土地的土地使用权的，参照本办法执行。
　　集体所有土地的土地使用权确需出让、转让的，应按土地审批权限报批后，由人民政府依法征为国有，方可出让、转让。
　　第五十一条 各县（市）人民政府可参照本办法，按照《中华人民共和国土地管理法》及其有关法律、法规、规章规定的土地审批权限，负责组织本行政辖区内城镇国有土地使用权的出让和转让工作。
　　第五十二条 本办法实施中的具体问题由济南市土地管理局和市房地产开发管理办公室按照各自的职责权限分别负责解释。
　　第五十三条 本办法自发布之日起施行。

北京市政府


关于鼓励利用外资的若干规定
市政府


为鼓励利用外资, 特作如下规定:
一、放宽外商投资项目审批权限
凡符合本市规定的投资方向,符合城市建设规划和环境保护的规定,基本建设(含新建、扩建)规模在区、县政府和市级局、总公司(指市政府授权的总公司,下同)审批权限以内,生产经营所需资金、能源、材料和外汇平衡能自行落实,产品出口不涉及配额和许可证,投资总额在300万美元以? ?含300万美元)的中外合资经营,中外合作经营和外商独资经营(以下简称外商投资)项目,其项目建议书和可行性报告均由区、县政府或市主管局、总公司负责审批。审批后将项目建议书、可行性报告和批件报市政府主管委、办和市计委、市经贸委备案。上述委、办收到备案文件之日起10日
内未提出异议即视为同意。
来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易项目,每次成交合同或协议中的引进技术、设备,包括国内配套资金总规模不超过300万美元的,由区、县政府或市主管局、总公司按前款规定自行审批。总规模在50万美元以下(含50万美元)的,可不办立项和可行性报告审批手续,由生产企业直接
对外谈判、自选外贸公司代理或共同对外签约。其签约经市经贸批准即可实施。
二、鼓励吸收外资改造老企业
本市企业兴办中外合资或中外合作经营企业,除可用现有场地、厂房、设备、工业产权和企业自有资金、物资等作为出资外,也可将国家和本市安排用于技术改造的资金(包括外汇和人民币)作为出资。
本市企业转变为中外合资或中外合作经营企业后,应按照劳动管理法规的有关规定妥善安排富余职工。保留原企业法人地位的,也可用从合营企业中分得的利润或获得的租金、服务费等收入,发展其他生产经营,安置富余职工。这类企业开办初期有困难的,经财政、税务部门审核批准,可减
免上缴利润、调节税、所得税或提高留利水平。
四、简化银行贷款手续、缩短贷款审批时间
外商投资企业申请贷款,贷款额在银行审批权限内的,银行在接到企业贷款申请和必备材料之日起10个工作日内给予答复。
经营好、效益好、资信好的外商投资企业申请贷款,经开户银行进行信誉评估,可免担保;银行试办活存透支贷款,方便外商投资企业用款。
出口型和先进技术型外商投资企业,投产初期经济效益尚未达到预期效果的,可根据外汇贷款办法,对其贷款利率给予适当优惠。
外商投资企业和开展进料加工、来料加工、来件装配的企业,因发展出口产品生产,周转资金发生困难,需要季节性、临时性贷款,期限在3个月内的,银行应予优先办理。
外商投资企业为解决资金不足,经市财政局批准,可以在企业内部发行债券;经人民银行北京市分行批准,可向社会发行债券。
五、落实外商投资企业用人自主权
外商投资企业从在职职工中招聘所需人员时,有关部门和单位应当积极支持,允许流动。如果原单位无理阻拦,被聘用职工可以提出辞职,辞职后其工龄可连续计算。发生争议的,当事人可以向市人才交流服务中心或劳动交流中心申请仲裁。有关各方对仲裁决定必须执行。必要时,可以由市
人才交流服务中心或劳动交流中心直接办理被聘用职工的调转手续。
外商投资企业按照合同和有关规定辞退职工,任何部门、单位或个人不得干预。对被辞退的职工,原属借调、借聘的,由原单位接收;属于聘用的,干部到市人才交流服务中心登记,工人到其户口所在地的劳动部门登记,可以由有关部门介绍就业,可以自愿组织起来就业,也可以自谋职业。
六、放宽地方所得税的减征范围生产型外商投资企业筹建期内可免交土地使用费
经财政、税务部门审核批准,外商投资企业年所得额在100万元人民币以下(含100万元),销售(营业)利润率在30%以下(含30%)的,可减免地方所得税。其中:20%以下(含20%)部分,免征地方所得税;20%以上到30%以下(含30%)部分,减半征收地方所得税。
生产型外商投资企业在合同规定的筹建期限内,经财政部门批准,可免交土地使用费。
七、简化外商投资企业商务人员出国手续
外商投资企业的中方人员,因业务洽谈、采购、推销、售后服务、技术开发等商务活动出国,由市经贸委审批,一年内再次出国,由企业自行审批。
八、本规定自公布之日起施行。



1988年6月14日