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毛坯房与精装修分拆组合销售的法律探讨/武志国

时间:2024-06-28 14:13:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8696
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为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,提高住宅装修生产的工业化水平,引导住宅产业现代化快速发展,国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房,如果精装质量还可以的话,那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯(清水)与装修整合,和毛坯(清水)与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房(全装修房)或菜单式装修,房企设计了不同的精装房交易结构,主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式,是指房企和购房者只签订商品房买卖合同(约定精装交房标准)。购房款包括了毛坯(清水)房屋和装修工程款两部分,房企开具不动产销售发票。
拆分模式,是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订,房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人(大多数时候房企不参加)签订,装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》,如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的,也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款,房企出具不动产销售发票,装修公司出具房屋装修发票(发票也有可能有比较混乱的安排)。

二、毛坯(清水)与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作,房地产企业的主要目的一般在于以下几种:

(1)所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”,房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法,给人一种“赠送”或“白给”的感觉,增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”,对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

(2)类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法,比如应对限价,变相加价,争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作,一定程度上可以规避价格限制,或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

(3)实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税、土地增值税,拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售,在一定情形下(不是必然能实现税收优化),将毛坯和精装分拆销售可避税(有时对买卖双方都有利可图)。比如,精装修与房屋未分开的,应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开,房屋按销售不动产缴纳5%的营业税,精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是,卖毛坯赠精装(款)(在售房赠送过程中,房地产公司赠送是有前提的,这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送,不属于“无偿赠送”)的安排有时可能带来负面的税收影响,需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

(4)可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看,需要提前确认收入,如果将毛坯和精装分开,那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲,只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点,如此感觉上“毛坯先交付,精装后交付”的做法(涉及二次交付问题),控制开发节奏,配合招商进展,可以提前确认大部分的收入。

(5)为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题,主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话,房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订,而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担,把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”,此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的,房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”,买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去(各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见)。另外,一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜,不便房企出面。

(6)还有可能是搭售(捆绑销售)行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台,构筑产业战略合作上下游产业链,实施住宅集成装修,达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务,房企从中也分得一杯羹(由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务,有的收服务费、有的收中介费,名目不一)。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务(代收代付、施工协调等)。

三、毛坯(清水)与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯(清水)与装修分拆的上述行为,国家和地方尚未见到有过相关管理文件,法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥,存在居间的法律关系;如果房屋装修款由房企代收代付,则存在代收代付的结算法律关系;如果精修款由房企承担(房企赠送购房者装修基金大礼包),则存在第三人代为给付的法律关系。总之,这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排,是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢?《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕53号)批复如下:纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的,笔者以为,只要没有明确约定两份合同的包容关系,仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为,不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中,房屋装修比较容易引发纠纷,可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同,或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同,或者主张装修合同属于承揽合同的性质,购房者要求停止装修并主张解除装修合同等,发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了,则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com

文化部关于颁发《全国文化、文物统计报表制度》的通知

文化部


文化部关于颁发《全国文化、文物统计报表制度》的通知
1996年7月30日,文化部

我部制定的《全国文化、文物统计报表制度》,经国家统计局(国统字〔1996〕205号)批准,现印发给你们,请于1996年10月1日起执行。执行中有何问题,请随时函告我部计划财务司。
《全国文化、文物统计报表制度》略。


海关总署、国家税务总局关于对出境口岸免税店经销国产品试行退税政策有关事宜的通知

海关总署、国家税务总局


海关总署、国家税务总局关于对出境口岸免税店经销国产品试行退税政策有关事宜的通知
署监[1997]416号

1997-05-19海关总署


广东分署,各直属海关,各省、自治区、直辖市国家税务局,各计划单列市国家税务局:
  根据《国务院办公厅关于对免税店经营国产品试行退税政策的复函》(国办函[1996]058号)规定,对国家旅游局所属中国免税品公司(以下简称中免公司)统一管理的出境口岸免税店销售的国产品试行退税政策。现将有关具体事宜通知如下:
  一、试行国产品退税政策的经营单位限国家旅游局所属中免公司统一管理的出境口岸免税店,其它各类免税店暂不实行国产品退税政策。供应对象为已办完出境手续即将出境的旅客。试行退税的国产品品种包括烟、酒、工艺品、丝绸、服装、保健品(包括药品)等六大类,其中国产卷烟由中免公司向中国烟草进出口总公司及其所属分公司(以下简称烟草进出口公司)免税收购,其它品种则以含税价收购。
  二、国产品调入免税店监管仓库,海关验凭加盖有中国免税品公司报关专用章的《出口货物报关单》(以下简称《报关单》一式四份和其它有关单证办理物品入库手续,并将其中二份《报关单》(其中一份为办理退税专用联)退有关免税店,同时按规定征收监管手续费。免税店应及时将《报关单》退税专用联送交主管免税店退税业务的税务部门备案。
  三、中免公司各免税店应于每月10日前向主管海关提交上月国产品进货、销售、调出及库存情况表和《国产品核销申报表》(以下简称《申报表》,格式见附件一)及其它有关单证,办理上月国产品销售或调出数量的核销手续。《申报表》一式三联,加盖有本店业务公章和中免公司统一印章(印模见附件二)。免税店填写《申报表》时,应区分销售和调出两种类别数量,并在“销售/调出数量”栏内相应划销非申报类别的字样。海关在办理核销手续时,应根据免税店申报的类别,在《申报表》“备注”栏内作相应批注(属销售的,批注“销售数量”字样,属调出的,批注“调到××免税店数量”字样),并于办理核销手续后,将《申报表》第一联留存备核,第二联退申报单位作为向税务部门办理退税或核销手续的证明,第三联由申报单位存查。
  四、免税店之间调拨已进入海关监管仓库的国产品,应报经主管海关批准并报税务部门备案,海关比照转关运输货物规定办理。其中调入地免税店应按本通知第二、三条规定向当地海关办理国产品调入及核销等手续;调出地免税店应在有关国产品调出后填写《申报表》,向当地海关申请办理调出国产品核销手续,调出地海关在收到调入地海关国产品转关回执后,方可按本通知第三条有关规定办理核销。
  对调拨的卷烟,调出地税务部门须将卷烟品牌、数量、价格、免税数额等情况通知调入地主管税务部门。调入地主管税务部门须按照《国家税务总局关于出境口岸免税店经营国产品试行退(免)税办法的通知》(国税发[1996]182号)文件的规定严格管理;对其它商品,有关税务部门可开具增值税、消费税专用缴款书分割单。
  五、根据国务院办公厅国办函[1996]058号文件精神,免税店经销的国产卷烟由中免公司按照国家税务总局核准的数量统一向烟草进出口公司免税收购,并存入经海关批准的该公司专用监管仓库,然后再配发给各免税店销售。具体手续要求如下:
  (一)中免公司免税收购的卷烟进入中免公司监管仓库,海关一律验凭有关烟草进出口公司填具的《报关单》(《报关单》上应注明收货单位为中国免税品公司)和其它有关单据办理入库手续,并将《报关单》退税专用联退烟草进出口公司,烟草进出口公司凭以向主管其退税业务的税务部门办理出口卷烟核销手续。
  (二)中免公司将免税收购的卷烟配发给各免税店时,须报北京市国家税务局备案,海关比照转关运输货物规定办理有关手续。北京市国家税务局应将中免公司配发给各免税店的卷烟情况通知主管免税店退税业务的税务部门。
  (三)各免税店收到卷烟后,应按本通知第二条的规定办理卷烟入库手续。主管免税店退税业务的税务部门应对免税店送交的《报关单》办理退税专用联所列卷烟品名、数量与北京市国家税务局所通知的卷烟品名、数量等进行对照审核,并将结果函复北京市国家税务局。对免税店内销的卷烟,税务机关要依法予以补税。
  (四)免税店经营国产卷烟的核销以及免税店之间调拨手续按本通知第三、四条规定办理。
  六、海关办理国产品核销手续后,应相应扣减《报关单》所报总量,每次核销国产品数量相加的总和应与《报关单》所报总量相一致。
  七、《报关单》(办理退税专用联)和《申报表》是免税店向有关税务部门办理退税手续的重要依据,各关受理国产品报关、调出及核销手续后,应在《报关单》及《申报表》上逐联加盖使用防伪印油的海关验讫章,其中《申报表》退税专用联要加贴防伪标签。为便于各地税务部门识别,请各海关将加盖有关验讫章印模的《申报表》(样本)上报海关总署监管司,由监管司交国家税务总局进出口税收管理司发送经海关备案的各主管免税店退税业务的税务部门。税务部门在办理退税审核手续时,如发现海关印章和《申报表》可疑,应送交有关海关鉴别。海关应指定专人负责鉴定。各免税店要指定专人负责办理国产品退税手续,并在有关海关和税务部门备案。
  八、中免公司所属免税店自1996年9月1日始进货并售完的上述国产品,凡符合本通知有关规定的,均可按上述规定办理。
  九、《申报表》由海关总署科技司采用防伪技术印制,中免公司统一购买后分发其所属各免税店使用。具体实施规定另行下达执行。
  十、海关要按规定做好对国产品入、出库监管和核销工作,对免税店专用仓库的管理要实行双锁制,防止国产品回流骗取退税。对免税店违反本通知规定骗取出口退税的,海关将按照《中华人民共和国海关法》、《中华人民共和国法行政处罚实施细则》有关规定处罚。对旅客携运进境的国产烟酒,海关一律按有关进口烟酒管理规定办理验放手续。各地税务部门要严格按照规定要求办理退税手续,利用科技手段加强对国产品的管理,防止发生骗税行为。海关与税务部门应互相配合,加强协作,及时沟通情况,确保此项政策得以顺利有效实施。
  十一、对免税店试行国产品退税是一项新政策,各海关和税务部门应予积极鼓励和支持,按规定及时办理有关退税手续。由于此项工作目前处于试行阶段,试行中有何问题请按系统分别及时上报海关总署和国家税务总局。
  附件一:《国产品核销申报表》(式样)
  附件二:中国免税品公司国产品核销申报专用章印模



海关总署

一九九七年五月十九日

附件一
  


国产品核销申报表
(199 年 月份) 

申报单位编号:                海关编号:


序 号 品 名 规 格 单 位 销售/调出数量 海关统计编号 海关备注栏
             
             
             
             
             
             
             
             
             

第一联  海关留存 


注:本表自空格起要注明“以下空白”字样。
  审批海关(签章):            申报单位(签章):
  经办关员:                填表人:
  199 年 月 日              199 年 月 日

  

(办理退税专用联)
国产品核销申报表
(199 年 月份)

申报单位编号:                 海关编号:


序 号 品 名 规 格 单 位 销售/调出数量 海关统计编号 海关备注栏
             
             
             
             
             
             
             
             
             

第二联  退申报单位 


注:本表自空格起要注明“以下空白”字样。
  审批海关(签章):           申报单位(签章):
  经办关员:               填表人:
  199 年 月 日             199 年 月 日

  

国产品核销申报表
(199 年 月份) 

申报单位编号:                海关编号:


序 号 品 名 规 格 单 位 销售/调出数量 海关统计编号 海关备注栏
             
             
             
             
             
             
             
             
             

第三联 申报单位留存 


注意事项:
 一、本表自空格起要注明“以下空白”字样。
 二、本表如附另页,需加盖骑封章,在签章处并注明总页数。
  审批海关(签章):               申报单位(签章):
  经办关员:                   填表人:
  199 年 月 日                 199 年 月 日

附件二:
  

中国免税品公司国产品核销申报专用章印模




中国免税品公司
国 产 品 核 销
申 报 专 用 章