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房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析/武志国

时间:2024-05-29 21:08:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9148
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房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


  一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符,究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误,以及房地产开发企业应承担怎样的责任,具体分析如下:
  (一)是否构成违约
  如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高,或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符,属于违约行为,房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是,房屋净高允许存在合理误差。
  如构成常规违约,购房人主张解除《商品房买卖合同》的,只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准,未达到此标准的,可认定构成根本违约,购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言,净高虽然减少,但仍高于国家规定的标准,且对正常居住使用不产生重大的影响,不符合购房人解除合同的条件,因此购房人单方主张解除合同的,一般不会得到法院的支持。
  (二)是否构成欺诈
  若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意,即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高,而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的,购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定,请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》,且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中,房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小,多为过失所致。
  (三)是否构成“意思表示错误”
  房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”(举例),应属于“笔误”,系意思表示行为的错误,即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义,但于行为时,误用文字或表示方法,以致文字表意与其内心效果意思不一致。
  需要注意的是,房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”,应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”,如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”,销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”,如能完成上述举证,向法院说明情况,则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
  还需要注意的是,做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误,也应承担对方受到的损失,对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定,有人解释为信赖利益的损失,但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确,仍需要法院的自由裁量。
  二、对商品房净高不符的处理
  现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定,在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下,应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下,一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高,购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时,往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明,但法院也不会判决驳回诉讼请求,都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额:
  (一)按净高缩水比例赔偿
  按房屋净高缩水比例确定赔偿额,计算公式:赔偿额=净高缩水比例×房价款=(约定净高-实际层高)÷约定净高×房价款
  (二)按(空间)体积缩水比例或大小赔偿
  按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额,计算公式:赔偿额=体积缩水比例×房价款。或,赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
  其实,方法(一)、(二)的赔偿额会相同。
  (三)建筑容积率折算法(如单纯是单层净高缩水,整栋楼的建筑面积不增加,则不适用)
  若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的,则容积率就增大(容积率=总建筑面积/总用地面积),实际容积率与约定容积率之比再折算为价格,计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
  (四)参照适用面积缩水处理的司法解释
  参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定,解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
  《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定,面误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)。
  以此类推:净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,实际净高/体积/容积率小于合同约定的,误差在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)。
  (五)以相应的缩水工程造价及利息为标准
  赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准,分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见,不易计算。
  (六)通过司法鉴定确定损失的方法
  委托鉴定机构,对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定,计算赔偿差额。
  (七)法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
  在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下,或约定不明确的情况下,法院或仲裁机构得行使自由裁量权,根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况,酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
  希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com

泰安市城市停车场(位)规划建设和停车秩序管理办法

山东省泰安市人民政府


政府令【第124号】

泰安市城市停车场(位)规划建设和停车秩序管理办法



《泰安市城市停车场(位)规划建设和停车秩序管理办法》已经2007年市政府第4次常务会议通过,现予公布,自2007年7月1日起施行。



市 长  二OO七年六月八日




泰安市城市停车场(位)规划建设和停车秩序管理办法

第一章 总 则

第一条  为加强停车管理,规范车辆停放秩序,改善道路交通状况,保障城市交通安全畅通,根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国城市规划法》和公安部、建设部《停车场建设和管理暂行规定》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条  泰安市城市市区、市高新区、泰山风景名胜区范围内停车场(位)的规划、建设和停车秩序的管理,均应遵守本办法。
第三条  本办法所称停车场(位),是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所,主要包括公共停车场、建筑物配建的公共停车场或专用停车场、临时停车场和道路停车泊位等。
第四条  停车场(位)的建设,坚持统一规划、合理布局、资源共享和谁投资、谁受益的原则。
第五条  市规划行政管理部门负责停车场的规划管理工作。
市公安交通管理部门负责停车场(位)的行政管理和机动车、非机动车停放秩序的管理工作。
泰山管委负责泰山风景名胜区范围内的停车场(位)规划建设管理工作。
市物价、工商、建设、交通、财政、城管执法、高新区管委会等部门按照各自职责,做好停车场(位)规划建设和停车秩序管理的相关工作。

第二章 停车场的规划与建设

第六条  市规划部门应会同市公安交通管理、建设、交通等部门根据城市总体规划、城市综合交通规划,编制和组织实施停车场的专项规划。
停车场规划预留用地应严格控制,未经批准不得改作它用。
第七条 市公安交通管理、市规划等部门应根据城市交通需要和停车场专项规划,按照先急后缓的原则,提出公共停车场建设计划,报经市政府批准后,按计划组织建设。
政府鼓励公民、法人或其他组织投资建设公共停车场。
第八条 新城区开发、旧城区改造、道路建设和商业街(区)开发、住宅区建设等,其详细规划应包括停车场规划,市规划部门在组织编制详细规划时应征求市公安交通管理部门的意见。
第九条  新建、改建、扩建的宾馆、饭店、娱乐场所、商场、体育场(馆)、影(剧)院、图书馆、医院、景区景点、汽(火)车站、仓库、商务办公(写字楼)、机关团体事业单位等公共建筑,应按照规划和停车场设置标准配建停车场(包括机动车停车场和非机动车停车场)。
公共建筑在本办法实施前未配建停车场或配建停车场达不到规定标准的,应根据实际情况补建或增建停车场。
公共建筑改变使用功能的,应按改变功能后的规定标准配建停车场或增加停车车位。
第十条  公共建筑的建设单位在办理建设项目规划许可手续时,应附有配套建设停车场(位)的规划设计方案,市规划部门在审查过程中应征求市公安交通管理部门的意见。
公共建筑未附有配建停车场(位)规划设计方案或规划设计的停车场(位)达不到规定标准的,不得办理规划许可手续。
第十一条 配建的停车场(位)应与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。建设单位应严格按照批准的规划设计方案配套建设相应的停车场(位),未经市规划和市公安交通管理部门同意,不得擅自变更停车场(位)的规划设计方案。
停车场(位)建设工程竣工后,由市规划、公安交通管理部门验收合格后方可投入使用。
第十二条 城市广场、公共场所、单位自用场地、空闲场地等,其管理单位、所有单位(或个人)设立临时公共停车场的,应到市公安交通管理部门办理临时停车场审批手续,经批准后到有关部门办理规划等手续。
第十三条 沿街单位(个人)门前的自有场地,在不占用公共绿地、盲道等情况下,应按照市公安交通管理、规划等部门的要求设立临时公共停车场,允许社会车辆停放。
第十四条  任何单位和个人不得擅自将已建成的停车场改作他用。
擅自改变停车场用途的,责令限期恢复停车场使用功能。

第三章 停车场管理

第十五条  市公安交通管理部门应制定停车场管理制度,并加强监督检查。
各类停车场的所有人或管理人应建立健全停车场的安全管理、人员培训和服务规范等,并接受市公安交通管理部门的监督和检查。
第十六条 各类停车场的所有人或管理人应将停车场的位置、停车容量、管理制度、服务规范、收费标准等相关情况报市公安交通管理部门备案。
各类停车场应按照市公安交通管理部门的要求,在停车场出入口的显著位置设立停车场标志,公示停车场管理制度及投诉举报电话等事项。
第十七条 开办经营性停车场,经营者应报请市物价部门核定收费标准,按规定办理工商登记等有关手续后,方可收取停车费。
经营性停车场应按市物价和市公安交通管理部门的统一要求,将停放车辆类型、计费单位、收费标准、收费依据等,在显著位置予以公示。
第十八条 经营性停车场收费,根据不同性质、不同类型分别实行政府指导价、政府定价。具体收费标准,由市物价部门根据国家有关规定和停车场的具体情况予以核定。
经营性停车场应使用税务部门监制的收费票据。
第十九条  机关、事业单位办公场所的停车场,应允许在工作时间内前来办理事务的社会车辆免费停放。
第二十条 本市举行重大活动或节假日等期间,公共停车场不能满足社会停车需求时,专用停车场的经营管理者应按照市公安交通管理部门的要求,向社会公众开放。
应急情况下,市公安交通管理部门可以临时指定单位院落、操场等场所作为应急性临时停车场。
临时开放的停车场,由市物价部门制定专门的收费标准。
第二十一条 沿街单位(个人)门前的停车场、公共场所的停车场、景区景点的停车场及其他停车场,管理者应按照市公安交通管理部门的要求,施划停车泊位或停车线。没有施划泊位或停车线的,不得作为停车场(位)使用。

第四章 道路停车泊位设置与管理

第二十二条 占用城市道路(包括机动车道、非机动车道和人行道)设置临时停车泊位,由市公安交通管理部门会同市规划、建设等部门,在调查区域交通流量、停车需求、道路规划建设等情况的基础上,按照以下原则编制道路停车泊位设置方案:
(一)符合区域道路停车总量控制要求;
(二)该区域车辆停放场所不足;
(三)不影响道路交通安全畅通和市政公用设施的正常使用;
(四)区别不同时段、不同用途的停车需要;
(五)其他应保障道路交通安全畅通的原则。
第二十三条 道路停车泊位设置方案应向社会公告,公开征求社会各界和公众的意见。
第二十四条 道路停车泊位设置方案经市政府批准后,由市公安交通管理、规划、建设等部门按照批准的方案组织划定机动车和非机动车停车泊位。
其他任何单位和个人不得擅自占用城市道路设置停车场或停车泊位。
第二十五条  下列区域不得设置临时停车场或停车泊位:
(一)消防通道;
(二)交通流量大的城区主、次干道;
(三)在公共停车场服务半径300米以内;
(四)在道路交叉口、公共交通站点附近50米以内;
(五)影响交通或有碍市容的;
(六)其他不宜设置的路段。
第二十六条  为保障正常的交通秩序,市公安交通管理部门应对停车泊位的使用情况适时进行评估,并根据道路交通状况、周边停车场增设等情况,会同有关部门对停车泊位及时进行调整。
第二十七条 道路停车泊位有下列情形之一的,应及时予以撤销:
(一)道路交通状况发生变化,道路停车已影响车辆正常通行的;
(二)道路周边的公共停车场已能满足停车需要的。
道路停车泊位撤销后,应及时清除停车泊位标志,恢复道路设施原状。 
第二十八条 重大活动和节假日期间,市公安交通管理部门可对道路停车泊位进行临时调整或暂时禁止车辆停放,但应及时以显著标志进行公告。
第二十九条 道路停车泊位,由市公安交通管理部门统一管理。
收费的停车泊位也可以通过招标等公开竞争的方式选择经营管理者,并在市公安交通管理部门的监管下,由经营管理者负责停车泊位的车辆停放管理和收费。
招标等公开竞争方案须经市政府批准,由市公安交通管理部门组织实施。招标等公开竞争收入,按政府非税收入有关规定管理和使用。
第三十条 道路停车泊位的经营管理者应按市公安交通管理、市物价等部门的要求,设立道路停车泊位标志,并将停放时限、收费标准、收费依据等事项予以公示。
其他停车泊位的标志,由市公安交通管理部门负责设置。
第三十一条 道路停车泊位收费实行政府指导价或政府定价,可采取按时或按次的方式计收停车费。具体收费方式和标准由市物价部门根据各区域停车泊位的实际情况予以核定。
由经营管理者负责收取停车费的,应使用税务部门监制的收费票据。
由市公安交通管理部门收取停车费的,按政府非税收入的有关规定进行管理和使用。
  
第五章 停车秩序管理

第三十二条 市公安交通管理部门应在停车场和道路停车泊位的适当位置设置指引标志,在禁止停车的路段、区域设立显著的禁停标志,引导车辆入场(位)停放。
第三十三条  机动车和非机动车应在经批准设立的停车场、划定的道路停车泊位或准许临时停放车辆的地点停放。
停放车辆应自觉接受管理人员的指挥,在划定的停车位或停车线内有序停放。
第三十四条  装载危险品的车辆,应停放在市公安交通管理部门指定的专用停车场内,不得进入其他停车场停放。
第三十五条 沿街单位(个人)门前的停车场(位)、公共场所的停车场(位)、景区景点的停车场(位)及其他停车场(位),经营管理者应配备专人指挥车辆进出和停放,维护停车秩序,保障车辆出入有序、停放整齐。
沿街单位(个人)门前的停车秩序,纳入“门前三包”责任制,由市公安交通管理部门进行监督管理。
第三十六条 对货运车辆停放比较集中的场所,市公安交通管理、规划、交通等部门应根据停车场专项规划和道路停车泊位设置方案,合理设置停车场、临时性停车场所或停车泊位。
货运车辆应当入场(位)停放,不得乱停乱放。
第三十七条 机动车、非机动车违反规定停车的,由市公安交通管理部门依法进行处理,并依法予以处罚。
  
第六章 监督检查

第三十八条 市公安交通、规划、建设、物价、工商、交通、城管执法等部门,在市停车秩序管理机构的组织下,实行联合执法检查,及时查处违反本办法的行为。
第三十九条 市公安交通管理部门应加强对车辆停放的监督检查,组织执法人员加大巡查力度,及时发现和查处违反停车管理规定的行为,必要时可组织协管人员参与检查,劝阻制止违法停车,保障城市道路畅通和规范的停车秩序。
停车场(位)没有营业执照进行经营收费的,由工商部门依法予以查处;停车场(位)不按规定收费的,由物价部门依法给予处罚;停车场(位)违反规划建设的,由市城管执法等部门依法予以处罚。
第四十条 当事人对行政许可、行政处罚、行政强制等具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第四十一条  市公安交通、规划、建设、物价、工商、交通、城管执法等部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,以及不履行本办法规定职责的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十二条  公共交通车辆停车场、客货运输场站的规划、建设和管理,法律法规规章有规定的,从其规定;没有规定的,按照本办法的规定执行。 
第四十三条 泰山风景名胜区与市区结合部的停车场的规划建设管理和道路停车泊位的设置及管理,由市规划、公安交通管理和泰山风景名胜区管理机构按照道路畅通、方便游客、保护环境等原则,协商确定。
第四十四条 本办法有关用语的含义:
(一)车辆,是指机动车和非机动车。
(二)公共停车场,是指为社会车辆提供服务的停车场所,包括专门投资建设的停车场和公共建筑配建的停车场。
(三)专用停车场,是指主要为本单位、本居住区业主车辆提供服务的停车场所和私人停车场所。
(四)临时停车场,是指经批准设立的短期或不定期限的停车场。
(五)道路停车泊位,是指按规定在城市道路(包括机动车道、非机动车道和人行道)范围内施划的停车泊位或停车线。
第四十五条 本办法由泰安市人民政府法制办公室负责解释。
第四十六条  本办法自2007年7月1日起施行。
《泰安市实施城市管理相对集中行政处罚权规定》(市政府第89号令)等文件关于车辆停放管理的规定,市城管执法部门停止执行。



河北省人民代表大会常务委员会关于禁止以不正当价格行为牟取暴利的决定

河北省人大常委会


河北省人民代表大会常务委员会关于禁止以不正当价格行为牟取暴利的决定

(1994年12月22日河北省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)
时效性:已被修正 
颁布日期:19941222  
实施日期:19941222  
失效日期:19970629  
颁布单位:河北省人大常委会

  为保障社会主义市场经济体制建立和发展,鼓励和保护正当竞争,禁止以不正当价格行为牟取暴利,保护生产者和消费者的合法权益,根据国家有关价格法律、法规的规定,结合我省实际,特作如下决定:
  一、本决定适用于本行政区域内自行确定人民生活必需品价格和经营性服务收费标准的生产、经营者。
  二、生产、经营者不得采取下列不正当价格行为牟取暴利:
  (一)囤积居奇、哄抬物价的;
  (二)以假充真,以次充好,缺尺少秤,降低商品和服务质量变相涨价的;
  (三)采取虚假的处理价、甩卖价、折扣价、优惠价等手段欺诈消费者的;
  (四)违反公平、自愿原则强买强卖,强行服务,强迫消费者接受其价格的;
  (五)企业之间、行业之间和个体经营者之间组织商定垄断价格的;
  (六)其它不正当价格行为。
  三、暴利是指生产、经营者以不正当价格行为获取的超常利润,具体界限由物价部门根据同种商品、同档次服务在同一地区、同一时间的相对价格水平认定。
  四、凡有本决定第二条行为之一牟取暴利的,责令生产、经营者退还经济利益受损方;不能退还的,予以没收,并处以非法所得一至十倍的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  五、对拒缴罚没款的,可通知开户银行予以划拨。对没有开户银行帐户和银行帐户无存款的,可按有关规定将其商品变卖抵缴。
  六、违反本决定由物价检查机构按规定程序查处并行使以下职权:
  (一)按照规定程序对被查的生产、经营者及利害关系人、证明人进行调查、询问。被查对象应当如实提供证明材料;
  (二)查询、复制有关帐册、单据、凭证、文件和其它有关资料;
  (三)对不能提供进货成本、定价资料及有关情况的,按规定界限认定其暴利数额
  七、任何单位和个人对以不正当价格行为牟取暴利的都有权检举揭发,物价检查机构应当及时查处,并为检举揭发者保密;对检举揭发有功的,应给予奖励。
  八、拒绝、阻碍物价检查人员依法执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  九、各级工商行政管理、审计、财政、税务、技术监督、公安、金融及法制等部门协同物价部门依法行使职权。
  十、物价检查人员进行监督检查时,应当主动出示证件,秉公执法。玩忽职守、徇私舞弊、包庇纵容牟取暴利行为的,由其所在单位或上级行政部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  十一、各级人民政府应认真贯彻执行本决定,加强对物价工作的领导;各级人民代表大会常务委员会应当加强对物价工作的监督。
  十二、本决定自公布之日起施行。